Vivre en dessous de ses moyens

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lundi, juin 8 2020

Déconfiné, libéré ?

Quelques semaines après cette période d'introspection forcée, je constate qu'un certain nombre de pensées percutent violemment mon cerveau.

Déjà, financièrement, pas trop de soucis, j'ai été au chômage partiel pendant 2 mois et je commence à reprendre 3 jours par semaine. Les cours de bourse ont bien repris, et mon portefeuille n'affiche "plus" qu'une baisse de l'ordre de 13%:

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J'ai profité de la période pour, exploser mon budget alimentaire (sans prendre de kilos je précise), et surtout démarrer une cession de coaching budgétaire (payante).

Je pense gérer mes finances personnelles correctement, cependant je pars du principe qu'on a toujours des choses à apprendre (oui oui tu dépenses bien plus de 1.000 EUR de bouffe tous les mois, pour 4 personnes).

C'est donc parti pour 4 mois environ de coaching, je vais faire un petit bilan quand tout sera terminé.

L'idée est:

1° d'apprendre plus sur ma gestion financière 2° pourquoi pas devenir moi même coach indépendant (comme aux Etats-Unis, il vaut mieux avoir plusieurs jobs).

Maintenant que je peux grosso modo tirer 1.000 EUR / mois de rente (sans vendre aucun des biens immobiliers) je suis face à un dilemme de taille.

Dois-je garder mon job actuel, bien payé ? Mais j'ai déjà la pression hiérarchique qui me tombe dessus avec le message justement que je suis trop payé pour ce que je fais et qu'il serait peut-être temps de penser à baisser mon salaire et prendre un autre poste dans la même boite ?

Déjà je pense qu'humainement ça serait difficile de baisser en grade mais bon pourquoi pas ?

Le truc c'est que dans cette entreprise le temps partiel est impossible... donc je suis en gros condamné si je puis dire, à du 9h-18h infini.

Changer de job ? Le problème se répétera indéfiniment, et plus je vais vieillir, plus tout ça me sera de plus en plus insupportable.

Le salut viendra peut-être de ce petit job (coaching budgétaire) à venir on verra, en tout cas je me sens capable de prendre un peu de risque.

Sachant qu'un client rapporterait environ 75 EUR par mois, pour 2-3h de boulot, avec 10 clients on peut se faire 750 EUR (brut) par mois, c'est pas Byzance mais au moins on reste un peu maître de son calendrier.

mardi, avril 7 2020

Portefeuille de confinement, avril 2020

Pour ce premier billet pendant le confinement, voici un point d'étape sur l'état de mon portefeuille.

En toute franchise je suis passé par plusieurs étapes, l'euphorie du début (super le marché va s'effondrer rapidement et remonter aussitôt), puis la dépression (la situation a l'air pire que 1929) et puis le calme est revenu dans ma tête.

D'un actif brut de 586kEUR en décembre 2019, je suis désormais tombé à 529kEUR soit une perte de 57kEUR, de quoi me filer un peu le bourdon mais pas de quoi entamer ma motivation et mon optimisme très longtemps.

Cependant je pense qu'à terme, je vais changer mon raisonnement sur l'immobilier physique direct et en conserver peut-être une petite partie à très long terme.

1° L'immobilier physique en direct 300kEUR brut / 37kEUR net

Je n'ai pas changé l'évaluation des biens à ce stade, mes quatre appartements valent environ 300.000 EUR, il me reste 263.097 EUR de prêt en cours.

Pour le moment mes locataires paient tous leurs loyers, j'anticipe peut-être une vacance plus longue cet été mais rien de bien méchant.

2° Foncières cotées 71kEUR

J'essuie des pertes de l'ordre de 50kEUR essentiellement sur URW, dont l'action a chuté de plus de 50% depuis le confinement.

J'ai vendu toutes les SCPI que je détenais sur mon contrat d'assurance vie (Spirica) pour acheter en échange des actions URW dans l'optique de pondérer à la baisse le prix unitaire.

J'ai également vendu 10kEUR environ de fonds EUR détenu sur un autre contrat pour les placer sur celui-ci.

Au final je suis passé de 144.5 EUR / action à +/- 100 EUR/action.

Globalement je reste optimiste sur cette valeur à moyen terme on devrait retrouver les 100 EUR/ action.

3° PEA 63kEUR

Sur le PEA j'avais conservé une grosse partie en cash, au final je me retrouve avec 17kEUR de pertes avec en portefeuille actuellement:

- 120 titres LU1681043599 (MSCI World) pour 32kEUR (-2.5kEUR)

- 600 titres Maisons du Monde pour 5kEUR (- 2.5kEUR)

- 900 actions Renault pour 17kEUR (-12kEUR)

L'idée est de solder sans trop de perte Renault pour acheter de nouveau des ETF MSCI World.

4° Assurance vie Boursorama 35kEUR

Sur ce contrat, j'ai conservé 20.5kEUR de fonds EUR et 85 titres environ de FR0010315770 (MSCI World).

Si les marchés venaient à baisser de nouveau significativement, alors je poursuivrai la vente du fonds EUR en faveur du tracker World.

5° PEE et autres 58kEUR

Le PEE double avec le versement de primes et participation et s'élève à 20kEUR environ.

La valeur des 90 parts de la SCPI Immorente est inchangée à ce stade même s'il est fort probable que la baisse des loyers impacte à la baisse.

Le reste est inchangé avec 8kEUR d'obligations et actions souscrites principalement sur Wiseed.

Voici une synthèse de mon portefeuille avec les principales valeurs:

Portefeuille Avril 2020

vendredi, février 28 2020

Les foncières cotées faut-il les loger sur un contrat d'assurance vie ?

Si on utilise un compte titre ordinaire (CTO), la flat-tax s'appliquera sur les dividendes perçus. Par exemple, pour 1.000 EUR brut de dividendes on va percevoir 700 EUR net (le taux de flat-tax est actuellement de 30%).

Si on loge ses actions sur un contrat d'assurance vie, on peut différer une partie de l'imposition, en versant en contrepartie des frais à l'assureur.

Voici un exemple concret:

J'achète 100 actions Klépierre au prix unitaire de 30 EUR, soit un ordre à 3.000 EUR.

Si je les loge sur un compte titres Boursorama, je vais payer 3.000 EUR + les frais de courtage de l'ordre de 14.4 EUR (0.48%) et c'est tout (pas de frais de garde). Tous ans je vais percevoir un dividende amputé de 30%. Actuellement le dividende est de 2.20 EUR / action soit 220 EUR brut, 154 EUR net.

Si je les loge sur un contrat d'assurance vie, comme Spirica par exemple, je vais payer 0.6% à l'achat soit 18 EUR (déduit de valeur de l'investissement).

Tous les ans je vais percevoir le dividende brut de 220 EUR. Cependant sur la totalité de mon investissement, c'est à dire 3.220 (3.000 + 220) je vais payer tous les ans 0.5% de frais de gestion soit 16.1 EUR.

Si je ne retire pas la somme je me retrouve au bout d'un an avec: - 3.154 EUR sur mon compte titres Boursorama - 3.185 EUR sur mon contrat d'assurance vie

Si je retire cette somme:

- je ne paie pas plus d'impôt sur mon compte titres car j'ai déjà payé la flat-tax - je paie uniquement les prélèvements sociaux (sous réserve de l'abattement prévu) sur la part du rachat intégrant une plus-value, dans ce cas précis la plus-value ne représentant que 6% du retrait (185/3.185) je ne paie que 185 x 17.2% x 6% = 1.85 EUR.

lundi, février 17 2020

Unibail-Rodamco-Westfield une foncière cotée de poid en Europe

Cette société est valorisée 17.5 milliards d'euros ce jour, et détient essentiellement des centres commerciaux aux Etats-Unis et en Europe.

son dernier ANR connu est de 216,10 EUR, son dernier RNRPAA connu est dans une fourchette comprise entre 12,10 à 12,30 EUR / action. Le dividende attendu est de 10.80 EUR / action, ce qui représente environ 88% du RNRPAA.

Le cours de bourse est actuellement de 126.60 EUR, on peut en déduire que c'est plutôt une bonne opportunité d'achat car le cours de l'action présente une décote sur l'ANR de l'ordre de 40% (126.60 / 216.10). Il faut cependant surveiller l'actualité de la foncière, notamment la récente fusion avec Westfield qui peut entrainer un certain nombre d'incertitude (notamment sur la solidité des centres commerciaux aux Etats-Unis).

Les foncières cotées

Une société foncière est une société commerciale dont l'objet est la gestion et la constitution d'un patrimoine immobilier.

Il existe différentes natures d'investissements immobiliers, les principales sont les commerces, les bureaux, les entrepôts, les biens à usage d'habitation.

Cet article traite uniquement de ces sociétés si elles sont cotées en bourse (actions), vous pourrez retrouver un article dédié au non coté plus tard sur ce blog.

J'ai découvert l'intérêt de ce type de société que très récemment, la principale raison est qu'actuellement, en tout cas en France, il n'est pas possible d'emprunter pour financier l'acquisition d'actions de foncières cotées en bourse, je reviendrais sur ce point un peu plus tard dans cet article.

Le principal objectif d'une foncière cotée est de maximiser l'effet de levier, c'est à dire de s'endetter pour acquérir ou faire construire de l'immobilier. Aujourd'hui par exemple les taux sont très bas, la foncière Klépierre a emprunté en 2019 600 millions d'euros au taux de 0.625% sur 11 ans.

Si ces foncières ont le statut de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) elles bénéficient alors de la transparence fiscale, c'est à dire qu'elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés, par contre ses actionnaires sont imposés sur les revenus distribués.

La condition est de distribuer les bénéfices provenant de la location des immeubles à hauteur de 85% minimum.

Bien évidemment les actions de ces sociétés ne peuvent être logées sur un PEA, on ne peut avoir l'argent du beurre, il y a bien quelqu'un qui paie de l'impôt sur les locations in fine.

Il y a tout de même quelques foncières n'ayant pas le statut de SIIC, qui sont cotées en bourse et par la même occasion accessibles sur PEA, comme CBO Territoria par exemple.

Il existe plusieurs moyens pour évaluer l'opportunité d'investir dans une foncière cotée:

- son ANR, ou actif net réévalué: on prend en compte la valeur de l'immobilier détenu par la société, on rajoute sa trésorerie et les dettes pour obtenir la valeur de son actif net.

- les flux de trésorerie disponibles: en gros quelle est la génération de cash liée à l'activité de la foncière sans tenir compte de la maintenance des immeubles

Voici quelques exemples:

URW (Unibail-Rodamco-Westfield)

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