Vivre en dessous de ses moyens

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mardi, janvier 28 2020

Investissement locatif et l'importance de générer le moins de cash flow négatif possible

Je fais un retour rapide sur l'année 2019 et notamment sur mes investissements locatifs.

Pour rappel il s'agit de 4 appartements, deux situés dans un immeuble en plein centre de Lille et deux autres situés à Tourcoing proche du métro.

Sur l'année, j'ai encaissé net de frais de gestion et des travaux d'entretien la somme de 22.114 EUR.

Au niveau des autres flux de trésorerie négatifs voici le détail pour -24.928 EUR:

- 2.192 EUR de taxe foncière

- 3.200 EUR de charges de copropriété (dont 1.119 EUR de travaux exceptionnels effectués à Lille c'est la vie...)

- 660 EUR de comptabilité

- 18.876 EUR de remboursements d'emprunts

- 0 EUR d'impôt sur le revenu

Au final les 4 appartements m'auront couté 2.814 EUR, pour un capital crée de 18.876 EUR soit un levier de 6.7 EUR crée pour 1 EUR dépensé.

Pas trop mal même si je suis un peu déçu par les biens à Lille qui génèrent le cash-flow négatif.

Une partie s'explique par un prêt sur 16 ans (au lieu de 20 ans sur les autres biens) qui finance le premier appartement à Lille mais aussi par les lourdes charges de copropriété ainsi q'une rentabilité brute initiale faible (6% vs 10% à Tourcoing).

A l'avenir je vais augmenter un peu les loyers, j'ai un peu de marge.

ps: Je suis en régime LMNP, et à ce stade le résultat comptable est fortement négatif et reportable 10 ans, je ne paierai donc pas d'impôt avant au moins 5 ans.

mercredi, janvier 1 2020

Atteinte des 1.000 EUR de rente mensuelle ça se fête

Après la communication dans le message précédent de mon patrimoine, j'ai atteint un actif net de plus de 300.000 EUR qui me permet de générer 1.000 EUR / mois dès aujourd'hui => 300.000 EUR x 4% = 12.000 EUR / 12 = 1.000 EUR.

Mon objectif est d'atteindre 700.000 EUR de patrimoine d'ici 2030 et voilà ma stratégie:

1° Investissements locatifs 225.000 EUR en 2030

Les appartements vont progressivement me générer un actif net de 300.000 / 320.000 EUR, ici pas grand chose à faire, juste attendre que les prêts soient remboursés.

Honnêtement jusqu'ici et depuis 5 ans, je n'ai pas connu de stress particulier, quelques travaux surprises (étanchéité fenêtre, changement d'un revêtement au sol) et ordinaires (plaques de cuisson, radiateurs électriques, peinture).

Mes locataires paient leurs loyers et le risque d'impayés est très faible: en hypercentre, les étudiants locataires ont des parents présentant des garanties solides et comme je filtre moi même j'évite les surprises.

En périphérie, je privilégie des jeunes couples ou des célibataires avec des situations stables, en cas de doute je souscris une garantie loyers impayés. Quand bien même un pépin survenait sur un appartement, les trois autres continueraient à se payer, bref je suis très tranquille de ce coté là, en plus le premier sera remboursé dans 10 ans.

L'idée est de le mettre en vente rapidement car le rendement net est très faible (+/- 2%/an) et je peux trouver un meilleur couple rendement risque ailleurs.

2° Assurance vie avec SIIC/SCPI 160.000 EUR en 2030

Il s'agit de pierre "papier" c'est à dire des titres de sociétés qui investissent dans l'immobilier (bureaux, commerce). Certaines sont cotées en bourse (SIIC) telles que en France URW, Klépierre, Covivio, Mercialys etc et d'autres ne sont pas cotées (SCPI) telles que Immorente, Primovie etc.

J'ai logé sur un contrat assurée par Spirica (Crédit Agricole) un peu plus de 100.000 EUR et j'escompte un rendement de 5%/an jusqu'en 2030 (actuellement 6.23% mais le rendement des SCPI devrait diminuer au fil de l'eau).

av.png

3° PEA

Actuellement environ uniquement 15.000 EUR investis sur 83.000 EUR au total, j'attends (et je peux attendre longtemps) une correction boursière. J'investis progressivement sur un support unique, un ETF world LU1681043599. A terme, 100% du PEA sera investi sur ce tracker avec un objectif de > 5%/an de rendement.

4° Assurance vie avec Eurossima 71.500 EUR en 2030

C'est un peu le même principe que le PEA, j'attends patiemment une correction, pour le moment le rendement est de 2% net / an, à terme je vais mettre 100% sur un ETF world FR0010315770. Pour le moment hypothèse conservatrice de 2%/an jusqu'en 2030.

5° Plan d'épargne entreprise 87.000 EUR en 2030

Il s'agit en fait de mon épargne salarial (primes, participation) qui est placé sur des titres de la société pour laquelle je travaille, le rendement historique est > 5%/an, avec des versements de 6.000 EUR / an environ.

jeudi, décembre 12 2019

Mon patrimoine décembre 2019

Bonjour,

Je souhaitais partager avec vous mon patrimoine actuel et quelques explications sur la façon dont il a été constitué.

Tout d'abord, j'ai épargné beaucoup, dès mon premier job et même avant, car pendant mes études je gérais des sites web qui me procuraient des revenus (jusqu'à 1.000 EUR les meilleurs mois).

J'ai donc mis de coté environ 200.000 EUR sur une vingtaine d'années (entre 14 et 34 ans grosso-modo), soit 10.000 EUR par an. Par ailleurs, en région parisienne je n'ai été que locataire.

Pendant longtemps j'ai surtout perdu de l'argent, en faisant des placements hasardeux (en tendant des "coups" en Bourse essentiellement), en choisissant des mauvais supports avec des frais faramineux. J'ai même perdu de l'argent en achetant des actions de la société pour laquelle je travaillais, c'est dire...

J'ai commencé à m'intéresser au potentiel de l'investissement locatif en 2014, et rapidement après mon arrivée dans le Nord j'ai fais l'acquisition d'un premier appartement.

Quelques années plus tard, j'ai pris conscience que je ne pouvais pas continuer à travailler comme je le faisais (70H/semaine) à long terme, j'ai donc quitté un poste très bien payé sur Paris (en habitant Lille) et divisé mon salaire par deux.

La conséquence directe a été une très forte baisse de mon taux d'épargne. Quand je pouvais facilement mettre 1.000 EUR de coté tous les mois, je suis tombé à 200 EUR. Forte heureusement j'avais prévu le coup en faisant l'acquisition en moins de 3 mois de 3 appartements.

D'un coté je me suis retrouvé avec une capacité d'épargne quasi nulle (hors un plan d'épargne entreprise sur lequel je place l'intégralité de mes primes et participation) et le stress qui allait avec, mais d'un autre coté j'avais 300.000 EUR d'actifs brut (4 appartements) qui m'enrichissait de 1.500 EUR par mois.

Je ne me suis jamais senti aussi libre... pas besoin d'épargner, mes locataires le font pour moi, je les traite donc avec bienveillance.

Bref, voici la situation actuelle établie à l'aide de cet outil sous excel gratuit:

allo1.png

Mon actif brut est de 586.782 EUR très précisément, dont 63% en immobilier. C'est tout à fait normal comme j'ai acheté 4 appartements, le gros de mon patrimoine est constitué de ces actifs.

Le reste est essentiellement des placements sur PEA, contrats d'assurance vie et plan d'épargne entreprise, qui rapportent à l'heure actuelle environ 6% par an.

Mon passif, c'est à dire l'ensemble des dettes qui servent à financer mon patrimoine s'élève à 267.837 EUR:

allo2.png

In fine mon patrimoine "net" est de 318.945 EUR:

allo3.png

Vous remarquerez que je ne mets pas là dedans ma résidence principale qui pour moi ne constitue pas un actif pourvoyeur de cash-flow. J'aurais fini de la payer en 2030, après avoir contracté un emprunt sur 15 ans.

Je me considèrerai "rentier" dès lors que mes revenus passifs seront au niveau de mon salaire actuel, soit 2.800 EUR/mois. Si le je souhaite, je peux même m'arrêter avant, car une fois la résidence principale payée, mon besoin mensuel tombera à 2.000 EUR environ.

vendredi, septembre 27 2019

Comment gagner 320.000 EUR à partir de presque rien

Pour générer 2.000 EUR / mois de rente à vie, il faut un capital de 720.000 EUR (placement à 4%, inflation de 1%, rendement net de 3%). Dans les fait il faudrait pouvoir mettre de coté 1.050 EUR tous les mois pendant 30 ans, placés à 4%

L'épargne seul ne permet pas d'atteindre l’indépendance financière rapidement. L'autre solution est l'investissement locatif, ou plus prosaïquement l'immobilier en direct.

En quelques années j'ai fait l'acquisition de plusieurs appartements, avec des localisations et rendements différents. Deux situés en hyper centre-ville, achetés 190.000 EUR (tout compris), et loués 880 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 880 x 12 / 190.000 EUR = 5.6%

Le problème est que cette rentabilité faciale, brute, ne suffit pas à couvrir toutes les charges. Pour 880 EUR de loyers tous les mois, je débourse environ 920 EUR de mensualités, 50 EUR de charges de copropriété, 60 EUR de taxe foncière, 25 EUR environ d'honoraires pour le comptable, et environ 20 EUR pour la CFE, en régime LMNP sur ces biens je ne paie pas d'impôts car les charges sont supérieures aux revenus.

Cela fait tout de même un besoin de trésorerie mensuel de: 880 - 920 - 50 - 60 - 25 - 20 = -195 EUR En gros pour créer 190.000 EUR de patrimoine, je vais devoir débourser au moins 195 x 12 x 18 (prêt sur 18 ans) = 42.120 EUR. Au moins, car il y a toujours des petits travaux, des charges supplémentaires exceptionnelles, éventuellement un peu de vacances (ici quasiment aucune, une semaine par an).

Pour créer 190.000 je dépense 42.120, pour simplifier pour 1 EUR de ma poche, je crée 4.5 EUR de patrimoine. C'est toujours mieux que l'épargne (pour 1 EUR, je crée 1 EUR) mais on peut mieux faire.

Je me suis excentré de la métropole, avec tout de même une localisation près des commerces et transports en commun et voici le résultat: Deux appartements, en périphérie, 130.000 EUR (tout compris), et loués 1.100 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 1.100 x 11.5 (vacances de 1mois/2 ans) / 130.000 EUR = 9.7%

Si je consolide les deux, pour créer 320.000 EUR de patrimoine, je vais dépenser entre 10.000 EUR et 20.000 EUR, pas mal non ?

Voyons ce que ça donne maintenant: 1.050 - 660 (prêt sur 20 ans) - 35 - 125 - 25 - 30 = +175 EUR Pour créer 130.000 EUR de patrimoine, je ne débourse... RIEN! Et mieux encore cela me rapporte

dimanche, septembre 22 2019

L'indépendance financière ou comment devenir rentier et la règle des 3%

C'est bien joli de vouloir réduire ses dépenses mais cela ne suffit pas pour être indépendant.

Certains d'entre nous s'épanouissent au travail, qui est une véritable passion, mais pour les autres on va dire que la perspective du week-end se fait sentir dès le lundi. Alors comment faire en sorte de ne plus avoir à travailler ? Ou a minima, comment travailler moins ?

Vous l'aurez compris, moins vous avez de dépenses, moins vous avez besoin de travailler.

Prenons mon exemple, je dépense environ 2.400 EUR tous les mois. Ma maison sera payée dans 12 ans, ce montant tombera donc à 1.500 EUR (2.400 - 900).

Il me faut donc 1.500 EUR de revenus mensuels pour vivre, et encore je ne parle pas des dépenses qui seront inutile une fois sorti de la vie active (plus besoin de voiture pour aller travailler, plus besoin non plus de manger à la cantine, on peut aussi partir en vacances hors période scolaire etc).

Mes dépenses annuelles s'élèveraient donc à 18.000 EUR, le capital dont j'ai besoin pour générer ce revenu à vie est de 600.000 EUR soit 18.000 x 1/3%

Ainsi avec un tel montant, placé à 4% (3% de rentes et 1% d'inflation), je peux vivre sans travailler. Pour ma part je vais atteindre ce montant de capital juste avant mes 50 ans.

Ok mais comment se constituer 600.000 EUR de capital ?

Les français sont les champions de l'épargne, ils mettent de coté environ 15% de leurs revenus.

Sauf que la plupart d'entre nous place cet argent sur des livrets A, ou pire sur leur compte courant, et cela ne vous rapporte pas grand chose.

Et le problème de l'épargne est que cela ne va pas assez vite.

Pour 100 EUR placés à 4% par an (impossible d'avoir un tel rendement sans prendre un minimum de risque), 20 ans plus tard vous auriez 36.000 EUR de capital.

On est loin des 600.000 EUR! Même en étant "riche" et en mettant 500 EUR par mois pendant 20 ans, on obtiendrait "que" 182.000 EUR. Bref c'est bien mais pas suffisant.

Alors vous me direz mais comment faire ? Existe t'il une baguette magique ? Je ne sais pas si elle est magique, elle est même parfois pénible et nécessite un minimum d'effort, en tout cas elle s'appelle l'investissement locatif.

vendredi, septembre 20 2019

Je ne suis pas radin je suis frugal

Ces derniers mois, j'ai cherché à économiser un maximum sur mes dépenses contraintes avec plus ou moins de succès. Il faut dire que désormais, j'aspire à dépenser moins pour travailler moins, donc c'est assez motivant.

Dans un premier temps, suivant les conseils de Vicki Robin dans son livre (en Anglais uniquement) "Your money or your life", j'ai calculé combien me rapportait une heure de travail.

Je bosse environ 1.800h/an pour une rémunération après impôt de 40.000 EUR environ, ce qui me fait 23 EUR / heure de travail.

Maintenant, dès que je dois faire une dépense supplémentaire, je rapporte en heures de travail nécessaires, c'est assez dissuasif.

__ Les victoires__

Je suis passé d'un forfait mobile à 10 EUR (Sosh) à un forfait à 1.90 EUR (oui oui, moins de 2 EUR) chez Syma. A ce tarif, on a 2h de communication et 1go de 4G, et comme je ne suis pas un énorme consommateur de données 4G (wifi au travail et à la maison) ça tient la route.

Au final 4h de travail par an de gagné, je sais c'est pas énorme mais à force de gratter quelques euros par là, en fin de mois ça fait une sacrée différence.

J'ai changé mon assurance de prêt immobilier, via une délégation, sur les 12 ans restants. Avant : 2.195 EUR ; Après: 1.188 EUR, économies réalisées: 1.007 EUR, ou 45h de travail, pas trop mal pour une formalité qui m'a pris 2h de temps!

De temps en temps je ramène les restes du repas de la veille au boulot, et j'économise au passage 4 EUR (prix de la cantine), à raison d'une fois par semaine, cela représente environ 176 EUR / an ou presque 8h de travail, pas mal!

Je peux continuer longtemps comme ça, l'idée est de ne pas se sentir frustré, il s'agit de dépenses facilement évitables, qui ne changent pas fondamentalement son style de vie, il faut savoir se faire plaisir tout de même...

Mais le résultat est assez impressionnant, en moins de 6 mois, mis bout à bout, j'ai économisé environ une centaine d'euros mensuellement.

__ Les échecs__

C'est relatif mais par exemple sur les courses de la semaine (faites au drive), il y a une partie qu'il serait judicieux d'acheter en hard discount. Sauf que c'est déjà la course le weekend, pas envie de se rajouter une visite au supermarché un samedi matin.

Quand on part en week-end ou même pour la journée, je tente au maximum de faire des sandwiches, pour éviter de passer au resto à 4. L'idée est de dépenser moins de 10 EUR, quand le resto reviendrait au moins à 40 EUR. Sauf que ça reste un moment plaisir comme un autre et qu'on a pas forcément envie de tout anticiper.

jeudi, septembre 19 2019

Etre riche c'est gagner plus que ce qu'on dépense

Bon ok la phrase est un peu bateau mais elle prend tout son sens.

Avant => je gagnais des euros et je ne regardais pas vraiment ce que je dépensais, j'avais une vague idée mais je gagnais tellement que je n'y prêtais pas trop attention. Surtout je ne me voyais pas continuer à travailler tel que je le faisais (70h/semaine) pendant longtemps.

Après => après avoir réduit par deux mon salaire les choses sont devenues plus terre à terre. En même temps je me suis mis à vivre au présent, ce qui constitue un sacré paquet d'avantages tels que ne plus avoir besoin de se "récompenser" de sa dure semaine de travail passée. Maintenant je travaille environ 40h/semaine.

Profiter du temps présent m'a rendu aussi plus heureux dans un sens, plus besoin de faire des plans sur la comète à 10 ans, plus besoin de faire des choses "extraordinaires" comme consommer de l'expérience en permanence pour se sentir en vie (saut en parachute, achats de grands crus etc), donc vivre au présent m'a fait devenir plus riche car mes besoins sont devenus plus simples et j'ai fait le tri dans ce qui était parfaitement inutile.

Quelques chiffres

Mon salaire net net est de 2.800 EUR environ. Mes dépenses sont de 900 EUR pour le remboursement de la maison et de 1.300 EUR pour les autres dépenses communes (entretien de la maison, petits travaux, équipement, alimentation, voitures, enfants).

Il me reste donc 600 EUR / mois environ pour épargner et me faire plaisir, j'épargne environ la moitié (épargne personnel et pour les enfants). Pour les vacances, je me sers du 13ième mois (bien pratique).

Pour l'épargne supplémentaire, je peux compter sur des primes et intéressement, directement placés sur un plan d'épargne entreprise, en actions de cette entreprise.

L'étincelle comment vivre au présent

Bon le Nord c'est chouette, il fait moche souvent, mais les gens sont plutôt sympa. Après le gros avantage c'est que l'immobilier est abordable et que la vie bien plus simple qu'en région parisienne.

J'avais en plus gardé mon job à Paris, donc il faut imaginer mon "pouvoir d'achat" une fois sur place.

Après quelques années en location, on achète une maison à 300.000 EUR, sur 14 ans, dans une ville en périphérie mais très bien desservie par les transports (métro, tram, bus etc).

Tout allait parfaitement bien dans le meilleur des mondes quand j'ai atteint, au niveau professionnel, le point de non retour.

C'est la sensation qu'on a fait tout ce dont on avait envie, qu'on s'est investis à 200% (on répond aux messages/emails 20h/24h, 7j/7j) mais qu'on est bien las au quotidien.

Cette impression une nouvelle fois de survoler un peu sa vie, les jours s'enchainent, les weekends aussi. On a plein d'argent donc on claque un peu n'importe comment: grands crus, voyages chers, grands restaurants et d'autres bêtises en tout genre (achats compulsifs sur amazon par exemple).

La vie quotidienne est difficile ? Ouai mais tu vas voir, à la fin de la semaine/mois/année ça ira mieux. Bref la vie dans le futur.

J'en avais aussi ma claque de faire des trajets réguliers vers Paris, avec le sentiment grandissant d'être de plus en plus un touriste dans la capitale (ce n'est d'ailleurs pas un sentiment négatif).

C'est alors que j'ai changé de job, pris un boulot avec une rémunération en baisse de l'ordre de 40%, mais avec un nombre d'heures de travail divisé par deux et accessoirement à 20mn de chez moi.

Je ne vous cache pas que j'étais déjà un peu frugal, même s'il m'arrivait de claquer de l'argent n'importe comment et de faire des placements pas toujours sérieux. Donc diviser quasiment par deux son salaire ça fait quand même un choc.

L'étincelle a été de me demander de combien j'avais réellement besoin pour vivre, à partir de ce moment j'ai eu l'impression de vivre au présent.

Comme écrivait Bernard Weber dans les Fourmis: “Le moment le plus important c'est le présent car si on ne s'occupe pas de son présent on manque son futur.”

Brève introduction

Je me souviens encore, étant gamin, d'avoir été frappé par une espèce d'étincelle une sorte de flash. Et si être indépendant financièrement signifiait devenir libre ?

On a chacun son origine, son histoire, mais force est de constater que nous vivons dans un monde relativement homogène. Le rêve majoritaire de tout un chacun est de gagner de l'argent, le plus possible à priori, et de se construire à l'image de ce qu'on voudrait être en passant par ce qu'on voudrait avoir:

- acheter sa propre maison, de préférence avec une chambre d'amis (même si elle ne sert que 2 fois par an)

- avoir en couple chacun sa voiture

- s'acheter tout un tas d'objets ou d'expériences pour se récompenser d'avoir passé la semaine au travail (plus le travail est "difficile" plus on a besoin de se détendre).

Avec mon premier salaire, j'avais l'impression d'être riche, parce que finalement après avoir payé le loyer et les charges courantes, il me restait énormément, de quoi épargner par exemple. En couple, nos loisirs étaient relativement simples (balades, course à pieds, cinéma, restaurants etc).

Le truc c'est que je travaillais énormément, comme consultant, je partais souvent tôt le matin pour aller chez des clients partout dans la région parisienne, et je rentrais tard le soir, rarement avant 20h. Ma vie de couple s'est détériorée et j'avais l'impression de vivre dans le futur et de tout rater du présent, d'être un peu coincé.

Après la séparation j'ai changé de job et mon salaire a doublé, puis quelques années plus tard je me retrouvais de nouveau en couple, sur Paris, avec un premier enfant, et je gagnais très très bien ma vie (un peu plus de 6.000e net par mois).

A partir de là je faisais des projections, de quoi j'avais envie dans les prochaines années ?

De m'endetter sur 25 ans pour acheter un T3 de 50m2 dans Paris intramuros ?

D'aller rajouter 30/60min de trajet pour aller travailler depuis la banlieue pour avoir plus de place ?

De nouveau la sensation d'être coincé.

Par chance, ma compagne avait des attaches en province, je l'ai incité à rentrer chez elle, et nous voilà dans le Noooord.