Vivre en dessous de ses moyens

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samedi, janvier 30 2021

Bilan immobilier 2020

Voici le bilan, médiocre, de mon parc immobilier pour l'année 2020.

Si en 2019 le cash-flow négatif n'était "que" de 2.814 EUR, en 2020 j'ai brulé 3.792 EUR (aie ça pique).

Je distingue les investissements par zone géographique, on commence par le bon:

1° Tourcoing

Pour mémoire, j'y ai acheté en même temps, deux appartements, au 1ier étage d'une petite copropriété (dont je suis d'ailleurs le syndic bénévole), en 2018, pour 133.000 EUR tout compris.

En 2020 voici le bilan:

Encaissements: 13.392 EUR

Décaissements: 13.536 EUR

Cash-flow 2020: -144 EUR

Franchement, pas mécontent du résultat, même avec un changement de locataire en 2020, le cash-flow est proche de zéro! Excellent!

Dans le détail des décaissements:

- 7.639 EUR de remboursements de prêts (à ce propos, je suis passé d'une mensualité de 660e à 604e en passant la durée de 20 à 22 ans).

- 1.595 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 1.424 EUR de frais d'agence (gestion et honoraires visites)

- 973 EUR de charges de copro (syndic bénévole, c'est moi!)

- 824 EUR de petits travaux (WC, changement plaques de cuisson)

- 657 EUR de comptable

- 424 EUR d'assurances (1 assurance loyer impayé et 2 assurances propriétaire non occupant)

2° Lille

Là je ne suis pas fier du tout...

Pour rappel, un appartement acheté en 2015, 100.000 EUR, prêt sur 17 ans (initialement 16 ans).

Un autre acheté dans le même immeuble, en 2018 pour 85.000 EUR, prêt sur 20 ans initialement, maintenant 22 ans.

Encaissements: 10.882 EUR (bon, 2 mois de vacances, merci le COVID!)

Décaissements: 14.020 EUR

Cash-flow 2020: -3.128 EUR

Dans le détail des décaissements:

- 10.377 EUR de remboursements de prêts (j'ai également passé un prêt de 20 à 22 ans)

- 1.302 EUR de charges de copropriété

- 792 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 734 EUR de frais d'agence

- 657 EUR de comptable

- 158 EUR d'assurances (PNO)

Commentaires:

- OK la vacance fait mal (2 mois sur 1 ans c'est énorme, et le COVID est clairement en cause, sur Lille normalement c'est 15j maxi)

- J'hésite à stopper l'assurance loyer impayé, souscrite sur 1 appartement à Tourcoing

- Clairement, le fait d'avoir souscrit un prêt pour le premier appartement à Lille sur 16 ans au lieu de 20 ans pénalise le cash-flow, mais pour le moment je suis à l'aise avec cette situation.

- Je vais faire estimer l'appartement de 25m2 à Lille acheté 100.000 EUR, a priori les prix montent un peu en ce moment, il faut être opportuniste.

dimanche, janvier 3 2021

Mon patrimoine Décembre 2020

Je profite de cette fin d'année pour faire un point sur mon patrimoine au 31/12/2020 (brrr ça fait un peu comptable mais bon):

On commence par les actifs:

actif 311220

Puis par les passifs et le montant de l'actif net:

passif 311220

Dans les grandes lignes, 2020 n'a pas été une super année puisque l'actif net s'élevait à 319k fin 2019. L'immobilier continue de grossir en valeur nette, mais j'ai pris un plomb sur le portefeuille boursier qui désormais s'élève à 215k, soit 40k de moins que les versements (ça pique):

portefeuille décembre 2020

lundi, décembre 28 2020

Ma maison, elle est belle ma maison!

maison

Thomas Stanley, auteur du passionnant "le millionnaire d'à coté", suggère de ne pas acheter une résidence principale au delà de deux fois son revenu annuel.

Certes, Thomas est américain, et le salaire annuel est gonflé là bas, par l'absence des nombreux prélèvements obligatoires que nous avons ici en France.

Que cela ne tienne, je propose d'appliquer cette méthode à mon cas personnel.

En 2016, je fais l'acquisition avec ma femme, d'une maison d'une valeur de 285.000 EUR, en banlieue Lilloise. Prêt au départ sur 14 ans, allongé un peu par la suite à 15 ans, avec une mensualité globale de 1.750 EUR, soit 875 EUR pour ma part (50%).

Je me plonge dans les archives de mon compte impots.gouv et voici quelques infos intéressantes:

- En 2017, le foyer déclarait 132.000 EUR de revenus (avant les 10% de déduction et IR). Je multiplie par deux et on tombe sur 264.000 EUR, pas très loin des 285.000 EUR! Allez, 2.15x pour être très précis.

- En 2019, le foyer déclarait 104.000 EUR (oui j'ai pris un job moins bien payé, volontairement!), on est désormais à 2.75x.

J'ai envie de dire qu'à la base, je suis dans les clous (2.15x) et pour de raisons personnelles, j'ai choisi de gagner moins. Mais le choix était le bon, dès le début.

C'est quoi un bon choix ? Et pourquoi ce chiffre est important ?

En fait, je me rends compte que la plupart des gens, quand ils achètent leur résidence principale, pensent "grand". C'est normal après tout, c'est parfois un rêve qui se concrétise, un désir, plus qu'un achat purement matériel.

Alors, souvent (j'ai pas dis toujours!), pour fixer leur budget, ils vont voir leur banquier, en demandant: combien je peux emprunter ?

Si j'avais fait la même chose, avec les revenus du foyer de 2017, il m'était possible d'acheter un bien en remboursant plus de 3.000 EUR par mois, sur 20 ou 25 ans. Calcul rapide sur meilleurtaux, ça donne un projet de l'ordre de 600.000 EUR...

Ma question était surtout, de quoi j'ai besoin, et en gros ça donnait:

- un grand salon - trois chambres - pas loin des écoles

Au départ je me suis dit, c'est un premier bien, on verra par la suite.

Erreur! Une fois qu'on a un emplacement, que la vie prend forme, les enfants vont à l'école, on ne bouge plus de secteur.

Donc si la maison est trop petite, qu'il manque quelque chose, super compliqué de trouver dans un secteur aussi précis.

A un moment, on s'est mis à chercher plus grand, avec un garage, plus près de l'école. Mais finalement, on s'est dit que ce qu'on avait était suffisant.

Certes, une chambre plus grande (la plus petite fait à peine 7m2), un garage, et être plus près des écoles ça serait mieux, mais à quel prix! Ok pour payer 150.000 EUR de plus ? Bah non.

Après, on peut toujours faire des travaux dans la maison pour la rendre plus agréable, et je considère même que c'est un investissement.

Rendre la maison plus habitable, veut dire qu'à terme, elle sera plus facilement revendable.

Aujourd'hui, avec deux enfants de moins de 10 ans, dans 100m2, ce n'est pas le bagne. La maison est même plutôt agréable, les voisins silencieux, on peut recevoir correctement, bref, pas besoin d'avoir un château pour être heureux.

Oui mais:

- on a pas de chambre d'amis => ok et alors, en cas de nécessité, on a un canapé pouvant accueillir confortablement au moins une personne, voire deux. Et on a un petit matelas gonflable en cas d'urgence.

- on a pas de garage => ça c'est un peu plus pénible, déjà parfois il faut tourner pour se garer (jamais plus de 5min), et puis pas possible dans la configuration actuelle de la maison de rentrer facilement des vélos. Ca restera toujours un point un peu embêtant.

- la plus petite chambre est... petite => oui mais il y a un lit adulte, une penderie, un bureau, et plein de rangements donc so what ?

- on est un peu loin de l'école (15min à pieds) => oui mais quand les enfants iront au collège, ils iront tout seul!

- le collège d'à coté est moyen => bon, ok dans ce cas, on peut envisager de déménager, à voir...

En plus d'un choix "raisonnable" et de couvrir ses besoins, sans plus, je trouve plusieurs autres avantages:

- mensualité acceptable (30% de mon salaire actuel)

- frais limités (forcément, "petite" surface c'est moins de chauffage, moins de ménage, moins de travaux)

- on termine de payer dans... 9 ans!

lundi, décembre 14 2020

Back to business

Bonne nouvelle, le portefeuille reprend quelques couleurs (215k à la date d'aujourd'hui), mais on en parlera plus tard.

Moins bonne nouvelle, j'ai un appartement (le plus petit) qui est vide depuis le re-confinement. Je comprends, il fallait être fou pour louer un 17m2 fin octobre, avec obligation de rester chez soi...

J'espère que la réouverture prévue des facs début 2021 va accélérer la relocation, pendant ce temps, j'ai reporté 2 échéances du prêt immobilier liées à cet appartement, pour ne pas amputer ma trésorerie.

Je profite de ce fil pour parler finances personnelles, petit historique sur ma vie de salarié:

- 2018: je quitte un emploi très bien payé, basé à Paris dans une startup, alors que j'habitais depuis quelques années à Lille

- Je rejoins ensuite en 2018 également un grand groupe avec un tas d'avantages (primes trimestrielles, participations et tout le tintouin) avec un bon salaire (2.900 EUR net sur 15 mois en gros).

- A l'été 2020: je quitte le confort du grand groupe, pour revenir en startup.

Ce qui est bien quand on gagne moins, c'est que les impôts diminuent aussi (un peu).

Résultat je gagne désormais environ 2.700 EUR net (après prélèvement à la source) et voici ce que j'en fais:

- Je rembourse 875 EUR (ma part) ma maison qui fait 100m2, pour 4 occupants.

Parfois un peu juste, surtout qu'il me manque un garage, et on a deux voitures. Mais franchement, savoir qu'elle sera payée en 2030, ça n'a pas de prix... et après discussions animées avec ma moitié, j'ai bon espoir pour qu'on y reste le plus longtemps possible. Je crois que je vais ouvrir un fil juste pour ce sujet là...

- Je contribue à hauteur de 1.400 EUR tous les mois aux dépenses communes. Au début je comptais tout, mais j'ai vite compris que cela ne serait pas assez. Le plus efficace, c'est de changer ses habitudes de consommation.

Quand on scrute chaque poste de dépenses tous les mois, comment dire, les discussions dans le couple ressemblent à celles d'une clôture comptable (j'ai fait le plein d'essence aujourd'hui ; quoi tu as pris du saumon à ce prix!!!?) Bref, un vrai tue l'amour.

Maintenant, on essaie de résonner sur ce dont on a vraiment envie.

Exemples: on commande à emporter dans un restaurant, entrée + plat est-ce vraiment nécessaire ? Si oui tant mieux, sinon on prend juste un plat. En gros on s'écoute plus et on vire le superflu.

Le ski c'est cher ? Oui et puis j'ai pas envie de me taper 10h de route un samedi.

Facile, les Vosges c'est à 5h de route, il y a du ski alpin (sisi), et les prix sont raisonnables. Oui mais s'il y a pas de neige ? Pas grave on fera le tour du lac de Gérardmer.

- Je mets 150 EUR pour couvrir le cash-flow négatif de l'investissement locatif (pour créer 1.500e/mois de patrimoine)

- Je mets 100 EUR tous les mois sur un livret A pour mes enfants (contrat passé avec ma femme, livret A et pas autre chose)

Le reliquat je le mets sur un compte épargne avec pour objectif d'avoir en permanence l'équivalent d'un mois de salaire. Ce fil m'a donné envie de détailler deux choses: la résidence principale et le détail des dépenses communes, à suivre!

lundi, octobre 5 2020

Bérézina Unibail

On pourrait dire que j'ai joué, et que j'ai perdu.

J'ai cédé pendant le COVID mes parts de SCPI logées sur un contrat d'assurance-vie, au profit d'actions Unibail, bien mal m'en a pris.

Ce manque de rigueur caractérisé (principe de trop forte concentration d'un portefeuille) se paie cash.

J'ai beau dire que faire des erreurs fait partie de la vie, je suis surpris de l'avoir faite aussi facilement celle là.

Le pire n'est pas passé encore car une augmentation de capital, particulièrement dilutive, est prévue d'ici fin d'année.

A ce jour, moins value latente de -90kEUR, sur un portefeuille qui en faisait 257kEUR et qui n'en fait plus que 168kEUR aujourd'hui:

portefeuille octobre

Prochaines étapes:

- continuer à gérer les 4 appartements détenus, à ce niveau tout roule et le COVID n'a pas eu d'impact sur les impayés ou la vacance.

- renforcer Unibail afin de faire baisser le PRU, objectif +/- 60 EUR. L'avantage d'investir à long terme est qu'on peut potentiellement attendre, un peu, que l'horizon se dégage. Dès que les cours se reprennent, cession de 50% de la ligne au profit d'un bon tracker world.

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