Vivre en dessous de ses moyens

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lundi, décembre 28 2020

Ma maison, elle est belle ma maison!

maison

Thomas Stanley, auteur du passionnant "le millionnaire d'à coté", suggère de ne pas acheter une résidence principale au delà de deux fois son revenu annuel.

Certes, Thomas est américain, et le salaire annuel est gonflé là bas, par l'absence des nombreux prélèvements obligatoires que nous avons ici en France.

Que cela ne tienne, je propose d'appliquer cette méthode à mon cas personnel.

En 2016, je fais l'acquisition avec ma femme, d'une maison d'une valeur de 285.000 EUR, en banlieue Lilloise. Prêt au départ sur 14 ans, allongé un peu par la suite à 15 ans, avec une mensualité globale de 1.750 EUR, soit 875 EUR pour ma part (50%).

Je me plonge dans les archives de mon compte impots.gouv et voici quelques infos intéressantes:

- En 2017, le foyer déclarait 132.000 EUR de revenus (avant les 10% de déduction et IR). Je multiplie par deux et on tombe sur 264.000 EUR, pas très loin des 285.000 EUR! Allez, 2.15x pour être très précis.

- En 2019, le foyer déclarait 104.000 EUR (oui j'ai pris un job moins bien payé, volontairement!), on est désormais à 2.75x.

J'ai envie de dire qu'à la base, je suis dans les clous (2.15x) et pour de raisons personnelles, j'ai choisi de gagner moins. Mais le choix était le bon, dès le début.

C'est quoi un bon choix ? Et pourquoi ce chiffre est important ?

En fait, je me rends compte que la plupart des gens, quand ils achètent leur résidence principale, pensent "grand". C'est normal après tout, c'est parfois un rêve qui se concrétise, un désir, plus qu'un achat purement matériel.

Alors, souvent (j'ai pas dis toujours!), pour fixer leur budget, ils vont voir leur banquier, en demandant: combien je peux emprunter ?

Si j'avais fait la même chose, avec les revenus du foyer de 2017, il m'était possible d'acheter un bien en remboursant plus de 3.000 EUR par mois, sur 20 ou 25 ans. Calcul rapide sur meilleurtaux, ça donne un projet de l'ordre de 600.000 EUR...

Ma question était surtout, de quoi j'ai besoin, et en gros ça donnait:

- un grand salon - trois chambres - pas loin des écoles

Au départ je me suis dit, c'est un premier bien, on verra par la suite.

Erreur! Une fois qu'on a un emplacement, que la vie prend forme, les enfants vont à l'école, on ne bouge plus de secteur.

Donc si la maison est trop petite, qu'il manque quelque chose, super compliqué de trouver dans un secteur aussi précis.

A un moment, on s'est mis à chercher plus grand, avec un garage, plus près de l'école. Mais finalement, on s'est dit que ce qu'on avait était suffisant.

Certes, une chambre plus grande (la plus petite fait à peine 7m2), un garage, et être plus près des écoles ça serait mieux, mais à quel prix! Ok pour payer 150.000 EUR de plus ? Bah non.

Après, on peut toujours faire des travaux dans la maison pour la rendre plus agréable, et je considère même que c'est un investissement.

Rendre la maison plus habitable, veut dire qu'à terme, elle sera plus facilement revendable.

Aujourd'hui, avec deux enfants de moins de 10 ans, dans 100m2, ce n'est pas le bagne. La maison est même plutôt agréable, les voisins silencieux, on peut recevoir correctement, bref, pas besoin d'avoir un château pour être heureux.

Oui mais:

- on a pas de chambre d'amis => ok et alors, en cas de nécessité, on a un canapé pouvant accueillir confortablement au moins une personne, voire deux. Et on a un petit matelas gonflable en cas d'urgence.

- on a pas de garage => ça c'est un peu plus pénible, déjà parfois il faut tourner pour se garer (jamais plus de 5min), et puis pas possible dans la configuration actuelle de la maison de rentrer facilement des vélos. Ca restera toujours un point un peu embêtant.

- la plus petite chambre est... petite => oui mais il y a un lit adulte, une penderie, un bureau, et plein de rangements donc so what ?

- on est un peu loin de l'école (15min à pieds) => oui mais quand les enfants iront au collège, ils iront tout seul!

- le collège d'à coté est moyen => bon, ok dans ce cas, on peut envisager de déménager, à voir...

En plus d'un choix "raisonnable" et de couvrir ses besoins, sans plus, je trouve plusieurs autres avantages:

- mensualité acceptable (30% de mon salaire actuel)

- frais limités (forcément, "petite" surface c'est moins de chauffage, moins de ménage, moins de travaux)

- on termine de payer dans... 9 ans!

lundi, décembre 14 2020

Back to business

Bonne nouvelle, le portefeuille reprend quelques couleurs (215k à la date d'aujourd'hui), mais on en parlera plus tard.

Moins bonne nouvelle, j'ai un appartement (le plus petit) qui est vide depuis le re-confinement. Je comprends, il fallait être fou pour louer un 17m2 fin octobre, avec obligation de rester chez soi...

J'espère que la réouverture prévue des facs début 2021 va accélérer la relocation, pendant ce temps, j'ai reporté 2 échéances du prêt immobilier liées à cet appartement, pour ne pas amputer ma trésorerie.

Je profite de ce fil pour parler finances personnelles, petit historique sur ma vie de salarié:

- 2018: je quitte un emploi très bien payé, basé à Paris dans une startup, alors que j'habitais depuis quelques années à Lille

- Je rejoins ensuite en 2018 également un grand groupe avec un tas d'avantages (primes trimestrielles, participations et tout le tintouin) avec un bon salaire (2.900 EUR net sur 15 mois en gros).

- A l'été 2020: je quitte le confort du grand groupe, pour revenir en startup.

Ce qui est bien quand on gagne moins, c'est que les impôts diminuent aussi (un peu).

Résultat je gagne désormais environ 2.700 EUR net (après prélèvement à la source) et voici ce que j'en fais:

- Je rembourse 875 EUR (ma part) ma maison qui fait 100m2, pour 4 occupants.

Parfois un peu juste, surtout qu'il me manque un garage, et on a deux voitures. Mais franchement, savoir qu'elle sera payée en 2030, ça n'a pas de prix... et après discussions animées avec ma moitié, j'ai bon espoir pour qu'on y reste le plus longtemps possible. Je crois que je vais ouvrir un fil juste pour ce sujet là...

- Je contribue à hauteur de 1.400 EUR tous les mois aux dépenses communes. Au début je comptais tout, mais j'ai vite compris que cela ne serait pas assez. Le plus efficace, c'est de changer ses habitudes de consommation.

Quand on scrute chaque poste de dépenses tous les mois, comment dire, les discussions dans le couple ressemblent à celles d'une clôture comptable (j'ai fait le plein d'essence aujourd'hui ; quoi tu as pris du saumon à ce prix!!!?) Bref, un vrai tue l'amour.

Maintenant, on essaie de résonner sur ce dont on a vraiment envie.

Exemples: on commande à emporter dans un restaurant, entrée + plat est-ce vraiment nécessaire ? Si oui tant mieux, sinon on prend juste un plat. En gros on s'écoute plus et on vire le superflu.

Le ski c'est cher ? Oui et puis j'ai pas envie de me taper 10h de route un samedi.

Facile, les Vosges c'est à 5h de route, il y a du ski alpin (sisi), et les prix sont raisonnables. Oui mais s'il y a pas de neige ? Pas grave on fera le tour du lac de Gérardmer.

- Je mets 150 EUR pour couvrir le cash-flow négatif de l'investissement locatif (pour créer 1.500e/mois de patrimoine)

- Je mets 100 EUR tous les mois sur un livret A pour mes enfants (contrat passé avec ma femme, livret A et pas autre chose)

Le reliquat je le mets sur un compte épargne avec pour objectif d'avoir en permanence l'équivalent d'un mois de salaire. Ce fil m'a donné envie de détailler deux choses: la résidence principale et le détail des dépenses communes, à suivre!

lundi, octobre 5 2020

Bérézina Unibail

On pourrait dire que j'ai joué, et que j'ai perdu.

J'ai cédé pendant le COVID mes parts de SCPI logées sur un contrat d'assurance-vie, au profit d'actions Unibail, bien mal m'en a pris.

Ce manque de rigueur caractérisé (principe de trop forte concentration d'un portefeuille) se paie cash.

J'ai beau dire que faire des erreurs fait partie de la vie, je suis surpris de l'avoir faite aussi facilement celle là.

Le pire n'est pas passé encore car une augmentation de capital, particulièrement dilutive, est prévue d'ici fin d'année.

A ce jour, moins value latente de -90kEUR, sur un portefeuille qui en faisait 257kEUR et qui n'en fait plus que 168kEUR aujourd'hui:

portefeuille octobre

Prochaines étapes:

- continuer à gérer les 4 appartements détenus, à ce niveau tout roule et le COVID n'a pas eu d'impact sur les impayés ou la vacance.

- renforcer Unibail afin de faire baisser le PRU, objectif +/- 60 EUR. L'avantage d'investir à long terme est qu'on peut potentiellement attendre, un peu, que l'horizon se dégage. Dès que les cours se reprennent, cession de 50% de la ligne au profit d'un bon tracker world.

lundi, juin 8 2020

Déconfiné, libéré ?

Quelques semaines après cette période d'introspection forcée, je constate qu'un certain nombre de pensées percutent violemment mon cerveau.

Déjà, financièrement, pas trop de soucis, j'ai été au chômage partiel pendant 2 mois et je commence à reprendre 3 jours par semaine. Les cours de bourse ont bien repris, et mon portefeuille n'affiche "plus" qu'une baisse de l'ordre de 13%:

juin_2020.png

J'ai profité de la période pour, exploser mon budget alimentaire (sans prendre de kilos je précise), et surtout démarrer une cession de coaching budgétaire (payante).

Je pense gérer mes finances personnelles correctement, cependant je pars du principe qu'on a toujours des choses à apprendre (oui oui tu dépenses bien plus de 1.000 EUR de bouffe tous les mois, pour 4 personnes).

C'est donc parti pour 4 mois environ de coaching, je vais faire un petit bilan quand tout sera terminé.

L'idée est:

1° d'apprendre plus sur ma gestion financière 2° pourquoi pas devenir moi même coach indépendant (comme aux Etats-Unis, il vaut mieux avoir plusieurs jobs).

Maintenant que je peux grosso modo tirer 1.000 EUR / mois de rente (sans vendre aucun des biens immobiliers) je suis face à un dilemme de taille.

Dois-je garder mon job actuel, bien payé ? Mais j'ai déjà la pression hiérarchique qui me tombe dessus avec le message justement que je suis trop payé pour ce que je fais et qu'il serait peut-être temps de penser à baisser mon salaire et prendre un autre poste dans la même boite ?

Déjà je pense qu'humainement ça serait difficile de baisser en grade mais bon pourquoi pas ?

Le truc c'est que dans cette entreprise le temps partiel est impossible... donc je suis en gros condamné si je puis dire, à du 9h-18h infini.

Changer de job ? Le problème se répétera indéfiniment, et plus je vais vieillir, plus tout ça me sera de plus en plus insupportable.

Le salut viendra peut-être de ce petit job (coaching budgétaire) à venir on verra, en tout cas je me sens capable de prendre un peu de risque.

Sachant qu'un client rapporterait environ 75 EUR par mois, pour 2-3h de boulot, avec 10 clients on peut se faire 750 EUR (brut) par mois, c'est pas Byzance mais au moins on reste un peu maître de son calendrier.

mardi, avril 7 2020

Portefeuille de confinement, avril 2020

Pour ce premier billet pendant le confinement, voici un point d'étape sur l'état de mon portefeuille.

En toute franchise je suis passé par plusieurs étapes, l'euphorie du début (super le marché va s'effondrer rapidement et remonter aussitôt), puis la dépression (la situation a l'air pire que 1929) et puis le calme est revenu dans ma tête.

D'un actif brut de 586kEUR en décembre 2019, je suis désormais tombé à 529kEUR soit une perte de 57kEUR, de quoi me filer un peu le bourdon mais pas de quoi entamer ma motivation et mon optimisme très longtemps.

Cependant je pense qu'à terme, je vais changer mon raisonnement sur l'immobilier physique direct et en conserver peut-être une petite partie à très long terme.

1° L'immobilier physique en direct 300kEUR brut / 37kEUR net

Je n'ai pas changé l'évaluation des biens à ce stade, mes quatre appartements valent environ 300.000 EUR, il me reste 263.097 EUR de prêt en cours.

Pour le moment mes locataires paient tous leurs loyers, j'anticipe peut-être une vacance plus longue cet été mais rien de bien méchant.

2° Foncières cotées 71kEUR

J'essuie des pertes de l'ordre de 50kEUR essentiellement sur URW, dont l'action a chuté de plus de 50% depuis le confinement.

J'ai vendu toutes les SCPI que je détenais sur mon contrat d'assurance vie (Spirica) pour acheter en échange des actions URW dans l'optique de pondérer à la baisse le prix unitaire.

J'ai également vendu 10kEUR environ de fonds EUR détenu sur un autre contrat pour les placer sur celui-ci.

Au final je suis passé de 144.5 EUR / action à +/- 100 EUR/action.

Globalement je reste optimiste sur cette valeur à moyen terme on devrait retrouver les 100 EUR/ action.

3° PEA 63kEUR

Sur le PEA j'avais conservé une grosse partie en cash, au final je me retrouve avec 17kEUR de pertes avec en portefeuille actuellement:

- 120 titres LU1681043599 (MSCI World) pour 32kEUR (-2.5kEUR)

- 600 titres Maisons du Monde pour 5kEUR (- 2.5kEUR)

- 900 actions Renault pour 17kEUR (-12kEUR)

L'idée est de solder sans trop de perte Renault pour acheter de nouveau des ETF MSCI World.

4° Assurance vie Boursorama 35kEUR

Sur ce contrat, j'ai conservé 20.5kEUR de fonds EUR et 85 titres environ de FR0010315770 (MSCI World).

Si les marchés venaient à baisser de nouveau significativement, alors je poursuivrai la vente du fonds EUR en faveur du tracker World.

5° PEE et autres 58kEUR

Le PEE double avec le versement de primes et participation et s'élève à 20kEUR environ.

La valeur des 90 parts de la SCPI Immorente est inchangée à ce stade même s'il est fort probable que la baisse des loyers impacte à la baisse.

Le reste est inchangé avec 8kEUR d'obligations et actions souscrites principalement sur Wiseed.

Voici une synthèse de mon portefeuille avec les principales valeurs:

Portefeuille Avril 2020

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