Vivre en dessous de ses moyens

Aller au contenu | Aller au menu | Aller à la recherche

Immobilier

Fil des billets - Fil des commentaires

mercredi, avril 6 2022

I'am alive, bye bye immobilier locatif peu rentable

Par Vivre en dessous de ses moyens le mercredi, avril 6 2022, 16:12

Bonjour tout le monde,

Je n'ai pas mis de nouveau message depuis mai 2021, ça faisait longtemps!

J'écris quand j'ai un peu d'inspiration ou quelque chose de nouveau à dire.

D'un point de vie financier, les choses vont plutôt bien.

Mis en vente en mai 2021, l'appartement acheté en 2015 a été vendu... en décembre soit 7 mois après.

Je vous passe les détails ennuyants mais l'acheteur n'était pas pressé, et je me suis rendu compte que coté vendeur, les moyens de pression étaient très, très réduits.

La vente s'est faite et c'est le principal, 115k un appartement acheté 100k en 2015, je suis relativement content.

- je réalise une "petite" plus value de 15k (nette d'impôt car abattement lors qu'on détient un bien depuis plus de 6 ans, et également un abattement pour travaux effectués)

- je me débarrasse de la gestion locative (pas toujours drôle) d'un bien très bien placé certes, mais avec un cash-flow négatif élevé... et un DPE pourri (F)!

- je peux utiliser tout le cash de la vente pour investir en actions et c'est ce que j'ai fait (la dette restante a été remboursée via une avance sur titres chez Boursorama, avec PEA en garantie).

J'ai même décidé de mettre le deuxième bien en vente!

Acheté 92k en 2018 (85k + 7k frais), je viens de signer un compromis.

Mêmes problématiques que le précédent: cash-flow légèrement négatif, encadrement des loyers, DPE incertain (bon E tout de même ça reste correct), et possibilité d'arbitrer vers des supports moins consommateurs de temps!

Je suis toujours en train d'investir les liquidités mais in fine, mon capital brut s'élève à 750k environ, j'y reviendrai par la suite dans les prochains messages.

aucun commentaire

mardi, mai 25 2021

Première vente immobilière

Par Vivre en dessous de ses moyens le mardi, mai 25 2021, 08:58

Je ne suis pas resté indifférent au constat fait lors du dernier message.

Le cash-flow négatif généré par les deux biens situés à Lille s'élevait à -3.128 EUR en 2020, j'ai pris la décision de vendre le premier bien acquis pour limiter la casse.

Plusieurs arguments en faveur de la vente:

- Hausse de l'immobilier à Lille => 15% de plus value en 6 ans, pas mal quand même!

- Plafonnement des loyers sur la métropole lilloise => je risquais au prochain changement de locataire de devoir baisser le loyer!

- Le cash-flow négatif généré

- La possibilité d'arbitrer vers un actif plus simple à gérer (sans les tracas de la gestion locative!)

Plusieurs arguments contre:

- La hausse de l'immobilier ne fait-elle que débuter ?

- La vacance était faible, faisant de ce bien un bon investissement de "père de famille"

La vente et ses conséquences

L'appartement de 25m2, situé en plein centre de Lille, avait été acheté 100.000 EUR (acquisition + frais notaire + travaux) en 2015.

Je viens de signer un compromis pour un prix net vendeur de 115.000 EUR, profitant au passage du boom de l'immobilier à Lille.

Il reste environ 55.000 EUR de crédit sur ce bien, voici comme je vais le solder avant la vente:

- Souscription à une AST (avance sur titres) via mon contrat d'assurance vie Spirica pour 40.000 EUR, sur 3 ans renouvelable 2 fois (soit 9 ans au total).

- Remboursement en cash de 15.000 EUR

Le produit net de la vente de 100.000 EUR (115.000 - 15.000) sera placé prochainement sur un compte titres (affaire à suivre!)

aucun commentaire

samedi, janvier 30 2021

Bilan immobilier 2020

Par Vivre en dessous de ses moyens le samedi, janvier 30 2021, 15:46

Voici le bilan, médiocre, de mon parc immobilier pour l'année 2020.

Si en 2019 le cash-flow négatif n'était "que" de 2.814 EUR, en 2020 j'ai brulé 3.792 EUR (aie ça pique).

Je distingue les investissements par zone géographique, on commence par le bon:

1° Tourcoing

Pour mémoire, j'y ai acheté en même temps, deux appartements, au 1ier étage d'une petite copropriété (dont je suis d'ailleurs le syndic bénévole), en 2018, pour 133.000 EUR tout compris.

En 2020 voici le bilan:

Encaissements: 13.392 EUR

Décaissements: 13.536 EUR

Cash-flow 2020: -144 EUR

Franchement, pas mécontent du résultat, même avec un changement de locataire en 2020, le cash-flow est proche de zéro! Excellent!

Dans le détail des décaissements:

- 7.639 EUR de remboursements de prêts (à ce propos, je suis passé d'une mensualité de 660e à 604e en passant la durée de 20 à 22 ans).

- 1.595 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 1.424 EUR de frais d'agence (gestion et honoraires visites)

- 973 EUR de charges de copro (syndic bénévole, c'est moi!)

- 824 EUR de petits travaux (WC, changement plaques de cuisson)

- 657 EUR de comptable

- 424 EUR d'assurances (1 assurance loyer impayé et 2 assurances propriétaire non occupant)

2° Lille

Là je ne suis pas fier du tout...

Pour rappel, un appartement acheté en 2015, 100.000 EUR, prêt sur 17 ans (initialement 16 ans).

Un autre acheté dans le même immeuble, en 2018 pour 85.000 EUR, prêt sur 20 ans initialement, maintenant 22 ans.

Encaissements: 10.882 EUR (bon, 2 mois de vacances, merci le COVID!)

Décaissements: 14.020 EUR

Cash-flow 2020: -3.128 EUR

Dans le détail des décaissements:

- 10.377 EUR de remboursements de prêts (j'ai également passé un prêt de 20 à 22 ans)

- 1.302 EUR de charges de copropriété

- 792 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 734 EUR de frais d'agence

- 657 EUR de comptable

- 158 EUR d'assurances (PNO)

Commentaires:

- OK la vacance fait mal (2 mois sur 1 ans c'est énorme, et le COVID est clairement en cause, sur Lille normalement c'est 15j maxi)

- J'hésite à stopper l'assurance loyer impayé, souscrite sur 1 appartement à Tourcoing

- Clairement, le fait d'avoir souscrit un prêt pour le premier appartement à Lille sur 16 ans au lieu de 20 ans pénalise le cash-flow, mais pour le moment je suis à l'aise avec cette situation.

- Je vais faire estimer l'appartement de 25m2 à Lille acheté 100.000 EUR, a priori les prix montent un peu en ce moment, il faut être opportuniste.

aucun commentaire

mardi, janvier 28 2020

Investissement locatif et l'importance de générer le moins de cash flow négatif possible

Par Vivre en dessous de ses moyens le mardi, janvier 28 2020, 09:00

Je fais un retour rapide sur l'année 2019 et notamment sur mes investissements locatifs.

Pour rappel il s'agit de 4 appartements, deux situés dans un immeuble en plein centre de Lille et deux autres situés à Tourcoing proche du métro.

Sur l'année, j'ai encaissé net de frais de gestion et des travaux d'entretien la somme de 22.114 EUR.

Au niveau des autres flux de trésorerie négatifs voici le détail pour -24.928 EUR:

- 2.192 EUR de taxe foncière

- 3.200 EUR de charges de copropriété (dont 1.119 EUR de travaux exceptionnels effectués à Lille c'est la vie...)

- 660 EUR de comptabilité

- 18.876 EUR de remboursements d'emprunts

- 0 EUR d'impôt sur le revenu

Au final les 4 appartements m'auront couté 2.814 EUR, pour un capital crée de 18.876 EUR soit un levier de 6.7 EUR crée pour 1 EUR dépensé.

Pas trop mal même si je suis un peu déçu par les biens à Lille qui génèrent le cash-flow négatif.

Une partie s'explique par un prêt sur 16 ans (au lieu de 20 ans sur les autres biens) qui finance le premier appartement à Lille mais aussi par les lourdes charges de copropriété ainsi q'une rentabilité brute initiale faible (6% vs 10% à Tourcoing).

A l'avenir je vais augmenter un peu les loyers, j'ai un peu de marge.

ps: Je suis en régime LMNP, et à ce stade le résultat comptable est fortement négatif et reportable 10 ans, je ne paierai donc pas d'impôt avant au moins 5 ans.

aucun commentaire