Vivre en dessous de ses moyensÊtre riche, semble t'il, c'est vivre en dessous de ses moyens. Voyons cela en pratique.2023-08-07T17:06:52+02:00MGurn:md5:d48d4adcec9b11f3cffb6e89621f3aecDotclearJe suis devenu semi-rentierurn:md5:63aeed1fa85498ee916d968fb41a92492022-12-21T15:01:00+00:00Vivre en dessous de ses moyens <p>Bonjour,</p>
<p>Je souhaitais publier un petit message avant de faire le bilan du patrimoine de 2022. En janvier promis, je vais détailler l'état du patrimoine qui diminue fortement (projet personnel) ainsi que le bilan des investissements locatifs en direct.</p>
<p>En attendant, j'ai pris une grande décision cette année, celle d'arrêter de travailler comme "avant".
Je pense que cela provient d'un désir profond et plutôt ancien (non ce n'est pas la mode COVID), que de travailler simplement, sans stress, et surtout, pas trop!</p>
<p>J'ai quitté un emploi bien payé début 2022, pour me lancer comme indépendant, en tant que "coach budgétaire".</p>
<p>L'activité a démarré très lentement et aujourd'hui je n'ai "que" quelques clients, le chiffre d'affaires ne dépasse pas les 300e/mois et m'occupe grosso-modo pas plus de 8 heures tous les mois (pour les plus curieux d'entre vous, effectivement, le taux horaire n'est pas folichon, mais au mois j'aime ce que je fais).</p>
<p>En plus de cette "petite" activité qui va probablement augmenter en 2023, j'ai repris un job salarié à temps partiel, près de chez moi, avec AUCUN stress, au SMIC.</p>
<p>Plusieurs avantages: mutuelle, "salaire" régulier, congés payés, et aussi et surtout, pour les proches, le sentiment que je "fais quelque chose".</p>
<p>Les plus gros changements, par rapport à la vie "d'avant":</p>
<p>- plus AUCUN stress: je me souviens dans ma vie professionnelle précédente, d'avoir l'impression que mon cerveau ne s'arrêtait jamais. Le soir, je ressassais les mêmes trucs, sans fin, comme si le "travail" ne s'arrêtait pas à 18h mais continuait pendant la nuit. Bon débarras!</p>
<p>- du temps libre: une journée par semaine complète pour m'occuper des enfants et deux demies-journées, pour moi tout seul, ça n'a pas de prix!</p>
<p>Dans un prochain message, je vais détailler exactement mon "train de vie", c'est à dire combien je gagne (salaire + indépendant + retraits d'épargne) et avec combien je vis.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2022/12/21/Je-suis-devenu-semi-rentier#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/15483822I'am alive, bye bye immobilier locatif peu rentableurn:md5:d0163bde3a571ec5e62e2ea7bcaa37012022-04-06T16:12:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensImmobilier <p>Bonjour tout le monde,</p>
<p>Je n'ai pas mis de nouveau message depuis mai 2021, ça faisait longtemps!</p>
<p>J'écris quand j'ai un peu d'inspiration ou quelque chose de nouveau à dire.</p>
<p><strong>D'un point de vie financier, les choses vont plutôt bien.</strong></p>
<p>Mis en vente en mai 2021, l'appartement acheté en 2015 a été vendu... en décembre soit 7 mois après.</p>
<p>Je vous passe les détails ennuyants mais l'acheteur n'était pas pressé, et je me suis rendu compte que coté vendeur, les moyens de pression étaient très, très réduits.</p>
<p>La vente s'est faite et c'est le principal, 115k un appartement acheté 100k en 2015, je suis relativement content.</p>
<p>- je réalise une "petite" plus value de 15k (nette d'impôt car abattement lors qu'on détient un bien depuis plus de 6 ans, et également un abattement pour travaux effectués)</p>
<p>- je me débarrasse de la gestion locative (pas toujours drôle) d'un bien très bien placé certes, mais avec un cash-flow négatif élevé... et un DPE pourri (F)!</p>
<p>- je peux utiliser tout le cash de la vente pour investir en actions et c'est ce que j'ai fait (la dette restante a été remboursée via une avance sur titres chez Boursorama, avec PEA en garantie).</p>
<p><strong>J'ai même décidé de mettre le deuxième bien en vente! </strong></p>
<p>Acheté 92k en 2018 (85k + 7k frais), je viens de signer un compromis.</p>
<p>Mêmes problématiques que le précédent: cash-flow légèrement négatif, encadrement des loyers, DPE incertain (bon E tout de même ça reste correct), et possibilité d'arbitrer vers des supports moins consommateurs de temps!</p>
<p>Je suis toujours en train d'investir les liquidités mais in fine, mon capital brut s'élève à 750k environ, j'y reviendrai par la suite dans les prochains messages.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2022/04/06/I-am-alive#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/15450041Première vente immobilièreurn:md5:ba4f05c9bff352e9e4bbabcec1fa02412021-05-25T08:58:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensImmobilierimmobilier <p>Je ne suis pas resté indifférent au constat fait lors du <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2021/01/30/Bilan-immobilier-2020">dernier message</a>.</p>
<p>Le cash-flow négatif généré par les deux biens situés à Lille s'élevait à -3.128 EUR en 2020, j'ai pris la décision de vendre le premier bien acquis pour limiter la casse.</p>
<p><strong>Plusieurs arguments en faveur de la vente:</strong></p>
<p>- Hausse de l'immobilier à Lille => 15% de plus value en 6 ans, pas mal quand même!</p>
<p>- Plafonnement des loyers sur la métropole lilloise => je risquais au prochain changement de locataire de devoir baisser le loyer!</p>
<p>- Le cash-flow négatif généré</p>
<p>- La possibilité d'arbitrer vers un actif plus simple à gérer (sans les tracas de la gestion locative!)</p>
<p><strong>Plusieurs arguments contre:</strong></p>
<p>- La hausse de l'immobilier ne fait-elle que débuter ?</p>
<p>- La vacance était faible, faisant de ce bien un bon investissement de "père de famille"</p>
<p><strong>La vente et ses conséquences</strong></p>
<p>L'appartement de 25m2, situé en plein centre de Lille, avait été acheté 100.000 EUR (acquisition + frais notaire + travaux) en 2015.</p>
<p>Je viens de signer un compromis pour un prix net vendeur de 115.000 EUR, profitant au passage du boom de l'immobilier à Lille.</p>
<p>Il reste environ 55.000 EUR de crédit sur ce bien, voici comme je vais le solder avant la vente:</p>
<p>- Souscription à une AST (avance sur titres) via mon contrat d'assurance vie Spirica pour 40.000 EUR, sur 3 ans renouvelable 2 fois (soit 9 ans au total).</p>
<p>- Remboursement en cash de 15.000 EUR</p>
<p>Le produit net de la vente de 100.000 EUR (115.000 - 15.000) sera placé prochainement sur un compte titres (affaire à suivre!)</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2021/05/25/Premi%C3%A8re-vente-immobili%C3%A8re#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/12943104Bilan immobilier 2020urn:md5:2c81307f035b2fbee5cc0333f75c77592021-01-30T15:46:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensImmobiliercomptableimmobilierlmnppno <p>Voici le bilan, médiocre, de mon parc immobilier pour l'année 2020.</p>
<p>Si en <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/01/28/Investissement-locatif-et-l-importance-de-g%C3%A9n%C3%A9rer-le-moins-de-cash-flow-n%C3%A9gatif-possible">2019</a> le cash-flow négatif n'était "que" de 2.814 EUR, en 2020 j'ai brulé 3.792 EUR (aie ça pique).</p>
<p>Je distingue les investissements par zone géographique, on commence par le bon:</p>
<h3>1° Tourcoing</h3>
<p>Pour mémoire, j'y ai acheté en même temps, deux appartements, au 1ier étage d'une petite copropriété (dont je suis d'ailleurs le syndic bénévole), en 2018, pour 133.000 EUR tout compris.</p>
<p><ins>En 2020 voici le bilan:</ins></p>
<p>Encaissements: 13.392 EUR</p>
<p>Décaissements: 13.536 EUR</p>
<p>Cash-flow 2020: -144 EUR</p>
<p>Franchement, pas mécontent du résultat, même avec un changement de locataire en 2020, le cash-flow est proche de zéro! Excellent!</p>
<p>Dans le détail des décaissements:</p>
<p>- 7.639 EUR de remboursements de prêts (à ce propos, je suis passé d'une mensualité de 660e à 604e en passant la durée de 20 à 22 ans).</p>
<p>- 1.595 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)</p>
<p>- 1.424 EUR de frais d'agence (gestion et honoraires visites)</p>
<p>- 973 EUR de charges de copro (syndic bénévole, c'est moi!)</p>
<p>- 824 EUR de petits travaux (WC, changement plaques de cuisson)</p>
<p>- 657 EUR de comptable</p>
<p>- 424 EUR d'assurances (1 assurance loyer impayé et 2 assurances propriétaire non occupant)</p>
<h3>2° Lille</h3>
<p>Là je ne suis pas fier du tout...</p>
<p>Pour rappel, un appartement acheté en 2015, 100.000 EUR, prêt sur 17 ans (initialement 16 ans).</p>
<p>Un autre acheté dans le même immeuble, en 2018 pour 85.000 EUR, prêt sur 20 ans initialement, maintenant 22 ans.</p>
<p>Encaissements: 10.882 EUR (bon, 2 mois de vacances, merci le COVID!)</p>
<p>Décaissements: 14.020 EUR</p>
<p>Cash-flow 2020: -3.128 EUR</p>
<p>Dans le détail des décaissements:</p>
<p>- 10.377 EUR de remboursements de prêts (j'ai également passé un prêt de 20 à 22 ans)</p>
<p>- 1.302 EUR de charges de copropriété</p>
<p>- 792 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)</p>
<p>- 734 EUR de frais d'agence</p>
<p>- 657 EUR de comptable</p>
<p>- 158 EUR d'assurances (PNO)</p>
<p><strong>Commentaires:</strong></p>
<p>- OK la vacance fait mal (2 mois sur 1 ans c'est énorme, et le COVID est clairement en cause, sur Lille normalement c'est 15j maxi)</p>
<p>- J'hésite à stopper l'assurance loyer impayé, souscrite sur 1 appartement à Tourcoing</p>
<p>- Clairement, le fait d'avoir souscrit un prêt pour le premier appartement à Lille sur 16 ans au lieu de 20 ans pénalise le cash-flow, mais pour le moment je suis à l'aise avec cette situation.</p>
<p>- Je vais faire estimer l'appartement de 25m2 à Lille acheté 100.000 EUR, a priori les prix montent un peu en ce moment, il faut être opportuniste.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2021/01/30/Bilan-immobilier-2020#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/12552770Mon patrimoine Décembre 2020urn:md5:c068ec8ec46e4de29fce332f4e8e345e2021-01-03T13:16:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensMon patrimoineboursepatrimoineportefeuille <p>Je profite de cette fin d'année pour faire un point sur mon patrimoine au 31/12/2020 (brrr ça fait un peu comptable mais bon):</p>
<p>On commence par les actifs:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/actif_311220.png" alt="actif 311220" style="display:block; margin:0 auto;" title="actif 311220, déc. 2020" /></p>
<p>Puis par les passifs et le montant de l'actif net:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/passif_311220.png" alt="passif 311220" style="display:block; margin:0 auto;" title="passif 311220, déc. 2020" /></p>
<p>Dans les grandes lignes, 2020 n'a pas été une super année puisque l'actif net s'élevait à <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/12/12/Mon-patrimoine-d%C3%A9cembre-2019">319k fin 2019</a>.
L'immobilier continue de grossir en valeur nette, mais j'ai pris un plomb sur le portefeuille boursier qui désormais s'élève à 215k, soit 40k de moins que les versements (ça pique):</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/portefeuille_311220.png" alt="portefeuille décembre 2020" style="display:block; margin:0 auto;" title="portefeuille décembre 2020, déc. 2020" /></p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/12/31/Mon-patrimoine-D%C3%A9cembre-2020#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/12542126Ma maison, elle est belle ma maison!urn:md5:1f2689dcb7c99aa60ccd07cecc70a0842020-12-28T09:40:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensPersoacquisitionfamilleimmobiliermaison <p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/maison.png" alt="maison" style="display:block; margin:0 auto;" title="maison, déc. 2020" /></p>
<p>Thomas Stanley, auteur du passionnant "le millionnaire d'à coté", suggère de ne pas acheter une résidence principale au delà de deux fois son revenu annuel.</p>
<p>Certes, Thomas est américain, et le salaire annuel est gonflé là bas, par l'absence des nombreux prélèvements obligatoires que nous avons ici en France.</p>
<p>Que cela ne tienne, je propose d'appliquer cette méthode à mon cas personnel.</p>
<p>En 2016, je fais l'acquisition avec ma femme, d'une maison d'une valeur de 285.000 EUR, en banlieue Lilloise. Prêt au départ sur 14 ans, allongé un peu par la suite à 15 ans, avec une mensualité globale de 1.750 EUR, soit 875 EUR pour ma part (50%).</p>
<p>Je me plonge dans les archives de mon compte impots.gouv et voici quelques infos intéressantes:</p>
<p>- En 2017, le foyer déclarait 132.000 EUR de revenus (avant les 10% de déduction et IR). Je multiplie par deux et on tombe sur 264.000 EUR, pas très loin des 285.000 EUR! Allez, 2.15x pour être très précis.</p>
<p>- En 2019, le foyer déclarait 104.000 EUR (oui j'ai pris un job moins bien payé, volontairement!), on est désormais à 2.75x.</p>
<p>J'ai envie de dire qu'à la base, je suis dans les clous (2.15x) et pour de raisons personnelles, j'ai choisi de gagner moins. Mais le choix était le bon, dès le début.</p>
<p><strong>C'est quoi un bon choix ? Et pourquoi ce chiffre est important ?</strong></p>
<p>En fait, je me rends compte que la plupart des gens, quand ils achètent leur résidence principale, pensent "grand". C'est normal après tout, c'est parfois un rêve qui se concrétise, un désir, plus qu'un achat purement matériel.</p>
<p>Alors, souvent (j'ai pas dis toujours!), pour fixer leur budget, ils vont voir leur banquier,
en demandant: combien je peux emprunter ?</p>
<p>Si j'avais fait la même chose, avec les revenus du foyer de 2017, il m'était possible d'acheter un bien en remboursant plus de 3.000 EUR par mois, sur 20 ou 25 ans. Calcul rapide sur meilleurtaux, ça donne un projet de l'ordre de 600.000 EUR...</p>
<p>Ma question était surtout, de quoi j'ai besoin, et en gros ça donnait:</p>
<p>- un grand salon
- trois chambres
- pas loin des écoles</p>
<p>Au départ je me suis dit, c'est un premier bien, on verra par la suite.</p>
<p>Erreur! Une fois qu'on a un emplacement, que la vie prend forme, les enfants vont à l'école, on ne bouge plus de secteur.</p>
<p>Donc si la maison est trop petite, qu'il manque quelque chose, super compliqué de trouver dans un secteur aussi précis.</p>
<p>A un moment, on s'est mis à chercher plus grand, avec un garage, plus près de l'école. Mais finalement, on s'est dit que ce qu'on avait était suffisant.</p>
<p>Certes, une chambre plus grande (la plus petite fait à peine 7m2), un garage, et être plus près des écoles ça serait mieux, mais à quel prix! Ok pour payer 150.000 EUR de plus ? Bah non.</p>
<p>Après, on peut toujours faire des travaux dans la maison pour la rendre plus agréable, et je considère même que c'est un investissement.</p>
<p>Rendre la maison plus habitable, veut dire qu'à terme, elle sera plus facilement revendable.</p>
<p>Aujourd'hui, avec deux enfants de moins de 10 ans, dans 100m2, ce n'est pas le bagne. La maison est même plutôt agréable, les voisins silencieux, on peut recevoir correctement, bref, pas besoin d'avoir un château pour être heureux.</p>
<p><ins>Oui mais:</ins></p>
<p>- on a pas de chambre d'amis => ok et alors, en cas de nécessité, on a un canapé pouvant accueillir confortablement au moins une personne, voire deux. Et on a un petit matelas gonflable en cas d'urgence.</p>
<p>- on a pas de garage => ça c'est un peu plus pénible, déjà parfois il faut tourner pour se garer (jamais plus de 5min), et puis pas possible dans la configuration actuelle de la maison de rentrer facilement des vélos. Ca restera toujours un point un peu embêtant.</p>
<p>- la plus petite chambre est... petite => oui mais il y a un lit adulte, une penderie, un bureau, et plein de rangements donc so what ?</p>
<p>- on est un peu loin de l'école (15min à pieds) => oui mais quand les enfants iront au collège, ils iront tout seul!</p>
<p>- le collège d'à coté est moyen => bon, ok dans ce cas, on peut envisager de déménager, à voir...</p>
<p>En plus d'un choix "raisonnable" et de couvrir ses besoins, sans plus, je trouve plusieurs autres avantages:</p>
<p>- mensualité acceptable (30% de mon salaire actuel)</p>
<p>- frais limités (forcément, "petite" surface c'est moins de chauffage, moins de ménage, moins de travaux)</p>
<p>- on termine de payer dans... 9 ans!</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/12/15/Ma-maison-elle-est-belle-ma-maison#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/12206496Back to businessurn:md5:512a65e8aa205335811c4f1d21c9a4ae2020-12-14T15:23:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensVie pratiquebudgetlocatifpersosalaire <p>Bonne nouvelle, le portefeuille reprend quelques couleurs (215k à la date d'aujourd'hui), mais on en parlera plus tard.</p>
<p>Moins bonne nouvelle, j'ai un appartement (le plus petit) qui est vide depuis le re-confinement.
Je comprends, il fallait être fou pour louer un 17m2 fin octobre, avec obligation de rester chez soi...</p>
<p>J'espère que la réouverture prévue des facs début 2021 va accélérer la relocation, pendant ce temps, j'ai reporté 2 échéances du prêt immobilier liées à cet appartement, pour ne pas amputer ma trésorerie.</p>
<p>Je profite de ce fil pour parler <strong>finances personnelles</strong>, petit historique sur ma vie de salarié:</p>
<p>- 2018: je quitte un emploi très bien payé, basé à Paris dans une startup, alors que j'habitais depuis quelques années à Lille</p>
<p>- Je rejoins ensuite en 2018 également un grand groupe avec un tas d'avantages (primes trimestrielles, participations et tout le tintouin) avec un bon salaire (2.900 EUR net sur 15 mois en gros).</p>
<p>- A l'été 2020: je quitte le confort du grand groupe, pour revenir en startup.</p>
<p>Ce qui est bien quand on gagne moins, c'est que les impôts diminuent aussi (un peu).</p>
<p>Résultat je gagne désormais environ <strong>2.700 EUR net</strong> (après prélèvement à la source) et voici ce que j'en fais:</p>
<p>- Je rembourse <strong>875 EUR</strong> (ma part) ma maison qui fait 100m2, pour 4 occupants.</p>
<p>Parfois un peu juste, surtout qu'il me manque un garage, et on a deux voitures. Mais franchement, savoir qu'elle sera payée en 2030, ça n'a pas de prix... et après discussions animées avec ma moitié, j'ai bon espoir pour qu'on y reste le plus longtemps possible. Je crois que je vais ouvrir un fil juste pour ce sujet là...</p>
<p>- Je contribue à hauteur de <strong>1.400 EUR</strong> tous les mois aux dépenses communes. Au début je comptais tout, mais j'ai vite compris que cela ne serait pas assez. Le plus efficace, c'est de changer ses habitudes de consommation.</p>
<p>Quand on scrute chaque poste de dépenses tous les mois, comment dire, les discussions dans le couple ressemblent à celles d'une clôture comptable (j'ai fait le plein d'essence aujourd'hui ; quoi tu as pris du saumon à ce prix!!!?) Bref, un vrai tue l'amour.</p>
<p>Maintenant, on essaie de résonner sur ce dont on a <strong> vraiment</strong> envie.</p>
<p><ins>Exemples:</ins> on commande à emporter dans un restaurant, entrée + plat est-ce vraiment nécessaire ? Si oui tant mieux, sinon on prend juste un plat. En gros on s'écoute plus et on vire le superflu.</p>
<p>Le ski c'est cher ? Oui et puis j'ai pas envie de me taper 10h de route un samedi.</p>
<p>Facile, les Vosges c'est à 5h de route, il y a du ski alpin (sisi), et les prix sont raisonnables. Oui mais s'il y a pas de neige ? Pas grave on fera le tour du lac de Gérardmer.</p>
<p>- Je mets <strong>150 EUR</strong> pour couvrir le cash-flow négatif de l'investissement locatif (pour créer 1.500e/mois de patrimoine)</p>
<p>- Je mets <strong>100 EUR</strong> tous les mois sur un livret A pour mes enfants (contrat passé avec ma femme, livret A et pas autre chose)</p>
<p>Le reliquat je le mets sur un compte épargne avec pour objectif d'avoir en permanence l'équivalent d'un mois de salaire.
Ce fil m'a donné envie de détailler deux choses: la résidence principale et le détail des dépenses communes, à suivre!</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/12/14/Back-to-business#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/12176070Bérézina Unibailurn:md5:5bcd6365d45664e9d47400e3622291b02020-10-05T16:34:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensBourse <p>On pourrait dire que j'ai joué, et que j'ai perdu.</p>
<p>J'ai cédé pendant le COVID mes parts de SCPI logées sur un contrat d'assurance-vie, au profit d'actions Unibail, bien mal m'en a pris.</p>
<p>Ce manque de rigueur caractérisé (principe de trop forte concentration d'un portefeuille) se paie cash.</p>
<p>J'ai beau dire que faire des erreurs fait partie de la vie, je suis surpris de l'avoir faite aussi facilement celle là.</p>
<p>Le pire n'est pas passé encore car une augmentation de capital, particulièrement dilutive, est prévue d'ici fin d'année.</p>
<p>A ce jour, moins value latente de -90kEUR, sur un portefeuille qui en faisait 257kEUR et qui n'en fait plus que 168kEUR aujourd'hui:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/portif2.png" alt="portefeuille octobre" title="portefeuille octobre, oct. 2020" /></p>
<p>Prochaines étapes:</p>
<p>- continuer à gérer les 4 appartements détenus, à ce niveau tout roule et le COVID n'a pas eu d'impact sur les impayés ou la vacance.</p>
<p>- renforcer Unibail afin de faire baisser le PRU, objectif +/- 60 EUR. L'avantage d'investir à long terme est qu'on peut potentiellement attendre, un peu,
que l'horizon se dégage.
Dès que les cours se reprennent, cession de 50% de la ligne au profit d'un bon tracker world.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/10/05/Berezina-Unibail#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/11649650Déconfiné, libéré ?urn:md5:64a459c4e47d4653c626b9dd2c6a896b2020-06-08T08:42:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensMon patrimoine <p>Quelques semaines après cette période d'introspection forcée, je constate qu'un certain nombre de pensées percutent violemment mon cerveau.</p>
<p>Déjà, financièrement, pas trop de soucis, j'ai été au chômage partiel pendant 2 mois et je commence à reprendre 3 jours par semaine. Les cours de bourse ont bien repris, et mon portefeuille n'affiche "plus" qu'une baisse de l'ordre de 13%:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/juin_2020.png" alt="juin_2020.png" title="juin_2020.png, juin 2020" /></p>
<p>J'ai profité de la période pour, exploser mon budget alimentaire (sans prendre de kilos je précise), et surtout démarrer une cession de coaching budgétaire (payante).</p>
<p>Je pense gérer mes finances personnelles correctement, cependant je pars du principe qu'on a toujours des choses à apprendre (oui oui tu dépenses bien plus de 1.000 EUR de bouffe tous les mois, pour 4 personnes).</p>
<p>C'est donc parti pour 4 mois environ de coaching, je vais faire un petit bilan quand tout sera terminé.</p>
<p>L'idée est:</p>
<p>1° d'apprendre plus sur ma gestion financière
2° pourquoi pas devenir moi même coach indépendant (comme aux Etats-Unis, il vaut mieux avoir plusieurs jobs).</p>
<p>Maintenant que je peux grosso modo tirer 1.000 EUR / mois de rente (sans vendre aucun des biens immobiliers) je suis face à un dilemme de taille.</p>
<p>Dois-je garder mon job actuel, bien payé ? Mais j'ai déjà la pression hiérarchique qui me tombe dessus avec le message justement que je suis trop payé pour ce que je fais et qu'il serait peut-être temps de penser à baisser mon salaire et prendre un autre poste dans la même boite ?</p>
<p>Déjà je pense qu'humainement ça serait difficile de baisser en grade mais bon pourquoi pas ?</p>
<p>Le truc c'est que dans cette entreprise le temps partiel est impossible... donc je suis en gros condamné si je puis dire, à du 9h-18h infini.</p>
<p>Changer de job ? Le problème se répétera indéfiniment, et plus je vais vieillir, plus tout ça me sera de plus en plus insupportable.</p>
<p>Le salut viendra peut-être de ce petit job (coaching budgétaire) à venir on verra, en tout cas je me sens capable de prendre un peu de risque.</p>
<p>Sachant qu'un client rapporterait environ 75 EUR par mois, pour 2-3h de boulot, avec 10 clients on peut se faire 750 EUR (brut) par mois, c'est pas Byzance mais au moins on reste un peu maître de son calendrier.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/06/08/D%C3%A9confin%C3%A9%2C-lib%C3%A9r%C3%A9#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/11248125Portefeuille de confinement, avril 2020urn:md5:99941c2e0d699845178da9ef8e714c2b2020-04-07T15:27:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensMon patrimoine <p>Pour ce premier billet pendant le confinement, voici un point d'étape sur l'état de mon portefeuille.</p>
<p>En toute franchise je suis passé par plusieurs étapes, l'euphorie du début (super le marché va s'effondrer rapidement et remonter aussitôt), puis la dépression (la situation a l'air pire que 1929) et puis le calme est revenu dans ma tête.</p>
<p>D'un actif brut de 586kEUR en <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/12/12/Mon-patrimoine-d%C3%A9cembre-2019">décembre 2019</a>, je suis désormais tombé à <strong>529kEUR</strong> soit une perte de 57kEUR, de quoi me filer un peu le bourdon mais pas de quoi entamer ma motivation et mon optimisme très longtemps.</p>
<p>Cependant je pense qu'à terme, je vais changer mon raisonnement sur l'immobilier physique direct et en conserver peut-être une petite partie à très long terme.</p>
<p><strong>1° L'immobilier physique en direct 300kEUR brut / 37kEUR net </strong></p>
<p>Je n'ai pas changé l'évaluation des biens à ce stade, mes quatre appartements valent environ 300.000 EUR, il me reste 263.097 EUR de prêt en cours.</p>
<p>Pour le moment mes locataires paient tous leurs loyers, j'anticipe peut-être une vacance plus longue cet été mais rien de bien méchant.</p>
<p><strong>2° Foncières cotées 71kEUR</strong></p>
<p>J'essuie des pertes de l'ordre de 50kEUR essentiellement sur <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/12/Unibail-Rodamco-Westfield-une-fonci%C3%A8re-cot%C3%A9e-de-poid-en-Europe">URW</a>, dont l'action a chuté de plus de 50% depuis le confinement.</p>
<p>J'ai vendu toutes les SCPI que je détenais sur mon contrat d'assurance vie (Spirica) pour acheter en échange des actions URW dans l'optique de pondérer à la baisse le prix unitaire.</p>
<p>J'ai également vendu 10kEUR environ de fonds EUR détenu sur un autre contrat pour les placer sur celui-ci.</p>
<p><ins>Au final je suis passé de 144.5 EUR / action à +/- 100 EUR/action</ins>.</p>
<p>Globalement je reste optimiste sur cette valeur à moyen terme on devrait retrouver les 100 EUR/ action.</p>
<p><strong>3° PEA 63kEUR</strong></p>
<p>Sur le PEA j'avais conservé une grosse partie en cash, au final je me retrouve avec 17kEUR de pertes avec en portefeuille actuellement:</p>
<p>- 120 titres LU1681043599 (MSCI World) pour 32kEUR (-2.5kEUR)</p>
<p>- 600 titres Maisons du Monde pour 5kEUR (- 2.5kEUR)</p>
<p>- 900 actions Renault pour 17kEUR (-12kEUR)</p>
<p>L'idée est de solder sans trop de perte Renault pour acheter de nouveau des ETF MSCI World.</p>
<p><strong>4° Assurance vie Boursorama 35kEUR</strong></p>
<p>Sur ce contrat, j'ai conservé 20.5kEUR de fonds EUR et 85 titres environ de FR0010315770 (MSCI World).</p>
<p>Si les marchés venaient à baisser de nouveau significativement, alors je poursuivrai la vente du fonds EUR en faveur du tracker World.</p>
<p><strong>5° PEE et autres 58kEUR</strong></p>
<p>Le PEE double avec le versement de primes et participation et s'élève à 20kEUR environ.</p>
<p>La valeur des 90 parts de la SCPI Immorente est inchangée à ce stade même s'il est fort probable que la baisse des loyers impacte à la baisse.</p>
<p>Le reste est inchangé avec 8kEUR d'obligations et actions souscrites principalement sur Wiseed.</p>
<p>Voici une synthèse de mon portefeuille avec les principales valeurs:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/portefeuille_avril_2020.png" alt="Portefeuille Avril 2020" title="Portefeuille Avril 2020, avr. 2020" /></p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/04/07/Corona#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10965943Les foncières cotées faut-il les loger sur un contrat d'assurance vie ?urn:md5:22939e8fa41b24a26966434bab3a5dff2020-02-28T13:54:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensBoursectoflat-taxfoncièreimmobilierklépierrepeareitsiic <p>Si on utilise un compte titre ordinaire (CTO), la flat-tax s'appliquera sur les dividendes perçus. Par exemple, pour 1.000 EUR brut de dividendes on va percevoir 700 EUR net (le taux de flat-tax est actuellement de 30%).</p>
<p>Si on loge ses actions sur un contrat d'assurance vie, on peut différer une partie de l'imposition, en versant en contrepartie des frais à l'assureur.</p>
<p><ins>Voici un exemple concret:</ins></p>
<p>J'achète 100 actions Klépierre au prix unitaire de 30 EUR, soit un ordre à 3.000 EUR.</p>
<p>Si je les loge sur un compte titres <a href="https://bour.so/7iwds5KmHy">Boursorama</a>, je vais payer 3.000 EUR + les frais de courtage de l'ordre de 14.4 EUR (0.48%) et c'est tout (pas de frais de garde). Tous ans je vais percevoir un dividende amputé de 30%. Actuellement le dividende est de 2.20 EUR / action soit 220 EUR brut, 154 EUR net.</p>
<p>Si je les loge sur un contrat d'assurance vie, comme Spirica par exemple, je vais payer 0.6% à l'achat soit 18 EUR (déduit de valeur de l'investissement).</p>
<p>Tous les ans je vais percevoir le dividende brut de 220 EUR. Cependant sur la totalité de mon investissement, c'est à dire 3.220 (3.000 + 220) je vais payer tous les ans 0.5% de frais de gestion soit 16.1 EUR.</p>
<p>Si je ne retire pas la somme je me retrouve au bout d'un an avec:
- 3.154 EUR sur mon compte titres Boursorama
- 3.185 EUR sur mon contrat d'assurance vie</p>
<p>Si je retire cette somme:</p>
<p>- je ne paie pas plus d'impôt sur mon compte titres car j'ai déjà payé la flat-tax
- je paie uniquement les prélèvements sociaux (sous réserve de l'abattement prévu) sur la part du rachat intégrant une plus-value, dans ce cas précis la plus-value ne représentant que 6% du retrait (185/3.185) je ne paie que 185 x 17.2% x 6% = 1.85 EUR.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/28/Les-fonci%C3%A8res-cot%C3%A9es#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10724801Unibail-Rodamco-Westfield une foncière cotée de poid en Europeurn:md5:aeade187f942ed57a8ee5bba6ac05c5c2020-02-17T14:04:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensBourse <p>Cette société est valorisée 17.5 milliards d'euros ce jour, et détient essentiellement des centres commerciaux aux Etats-Unis et en Europe.</p>
<p>son dernier ANR connu est de 216,10 EUR, son dernier RNRPAA connu est dans une fourchette comprise entre 12,10 à 12,30 EUR / action. Le dividende attendu est de 10.80 EUR / action, ce qui représente environ 88% du RNRPAA.</p>
<p>Le cours de bourse est actuellement de 126.60 EUR, on peut en déduire que c'est plutôt une bonne opportunité d'achat car le cours de l'action présente une décote sur l'ANR de l'ordre de 40% (126.60 / 216.10). Il faut cependant surveiller l'actualité de la foncière, notamment la récente fusion avec Westfield qui peut entrainer un certain nombre d'incertitude (notamment sur la solidité des centres commerciaux aux Etats-Unis).</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/12/Unibail-Rodamco-Westfield-une-fonci%C3%A8re-cot%C3%A9e-de-poid-en-Europe#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10724905Les foncières cotéesurn:md5:c2ec4e7ed77bdbee93c0b7bfecf1c9922020-02-17T13:47:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensBoursesiic <p>Une société foncière est une société commerciale dont l'objet est la gestion et la constitution d'un patrimoine immobilier.</p>
<p>Il existe différentes natures d'investissements immobiliers, les principales sont les commerces, les bureaux, les entrepôts, les biens à usage d'habitation.</p>
<p>Cet article traite uniquement de ces sociétés si elles sont cotées en bourse (actions), vous pourrez retrouver un article dédié au non coté plus tard sur ce blog.</p>
<p>J'ai découvert l'intérêt de ce type de société que très récemment, la principale raison est qu'actuellement, en tout cas en France, il n'est pas possible d'emprunter pour financier l'acquisition d'actions de foncières cotées en bourse, je reviendrais sur ce point un peu plus tard dans cet article.</p>
<p>Le principal objectif d'une foncière cotée est de maximiser l'effet de levier, c'est à dire de s'endetter pour acquérir ou faire construire de l'immobilier.
Aujourd'hui par exemple les taux sont très bas, la foncière Klépierre a emprunté en 2019 600 millions d'euros au taux de 0.625% sur 11 ans.</p>
<p>Si ces foncières ont le statut de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) elles bénéficient alors de la transparence fiscale, c'est à dire qu'elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés, par contre ses actionnaires sont imposés sur les revenus distribués.</p>
<p>La condition est de distribuer les bénéfices provenant de la location des immeubles à hauteur de 85% minimum.</p>
<p>Bien évidemment les actions de ces sociétés ne peuvent être logées sur un PEA, on ne peut avoir l'argent du beurre, il y a bien quelqu'un qui paie de l'impôt sur les locations in fine.</p>
<p>Il y a tout de même quelques foncières n'ayant pas le statut de SIIC, qui sont cotées en bourse et par la même occasion accessibles sur PEA, comme CBO Territoria par exemple.</p>
<p>Il existe plusieurs moyens pour évaluer l'opportunité d'investir dans une foncière cotée:</p>
<p>- son ANR, ou actif net réévalué: on prend en compte la valeur de l'immobilier détenu par la société, on rajoute sa trésorerie et les dettes pour obtenir la valeur de son actif net.</p>
<p>- les flux de trésorerie disponibles: en gros quelle est la génération de cash liée à l'activité de la foncière sans tenir compte de la maintenance des immeubles</p>
<p><ins>Voici quelques exemples:</ins></p>
<p><a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/12/Unibail-Rodamco-Westfield-une-fonci%C3%A8re-cot%C3%A9e-de-poid-en-Europe">URW (Unibail-Rodamco-Westfield)</a></p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/12/Les-fonci%C3%A8res-cot%C3%A9es#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10724868Finances personnelles, pourquoi il est fondamental de surveiller ses dépensesurn:md5:d4936a17b25cbd779cce93c5c4ce35f32020-02-10T13:27:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensVie pratiquedépensesfinances personnelles <p>Je ne vais pas revenir sur les différentes économies qu'il est facile à mettre en place pour optimiser ses dépenses (renégociation des assurances, forfait mobile etc).</p>
<p>L'objectif de ce message est la transparence.</p>
<p><strong>Les revenus</strong></p>
<p>Là c'est simple, je touche 2.900 EUR net de prélèvement à la source de salaire tous les mois et environ 2.000 EUR de loyers. Je sépare bien les deux, le salaire permet de financer mes dépenses personnelles, les loyers financent mes investissements (en tout cas une très grande partie).</p>
<p><strong>Les dépenses</strong></p>
<p>Les choses se compliquent un peu, sur mon salaire je dépense environ tous les mois:</p>
<p>- 1.400 EUR pour les dépenses de "fonctionnement" c'est à dire la voiture (17%), l'alimentation (25%), l'habitation (22%, hors prêt de la maison), les enfants (13%) et les loisirs et autres (23%)</p>
<p>- 875 EUR pour le prêt de la maison</p>
<p>- 200 EUR pour financer les appartements (cash-flow consolidé négatif)</p>
<p>- 100 EUR d'épargne pour les enfants</p>
<p>Il reste environ 325 EUR pour épargner (travaux ou vacances) et pour des dépenses très personnelles (vêtements, cadeaux etc).
Je touche un 13ième mois qui finance les vacances, et également des primes, qui sont automatiquement investies en actions de mon employeur.</p>
<p>Dans l'ensemble je n'ai pas le sentiment de manquer de quoi que ce soit et j'ai conscience que ce "train de vie" est très confortable.
Nul besoin pour moi de gagner plus, je peux même éventuellement me permettre de négocier un 90%.</p>
<p>J'ai atteint les <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/12/12/Atteinte-des-1.000-EUR-de-rente-mensuelle-%C3%A7a-se-f%C3%AAte">1.000 EUR</a> de revenus passifs, j'ai hâte d'atteindre les 2.000 EUR, si tout va bien c'est pour 2026.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/02/10/Finances-personnelles%2C-pourquoi-il-est-fondamental-de-surveiller-ses-d%C3%A9penses#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10678292Investissement locatif et l'importance de générer le moins de cash flow négatif possibleurn:md5:20f321323b7e742e713f1e51033201032020-01-28T09:00:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensImmobiliercash-flowlmnplocatif <p>Je fais un retour rapide sur l'année 2019 et notamment sur mes investissements locatifs.</p>
<p>Pour rappel il s'agit de 4 appartements, deux situés dans un immeuble en plein centre de Lille et deux autres situés à Tourcoing proche du métro.</p>
<p>Sur l'année, j'ai encaissé net de frais de gestion et des travaux d'entretien la somme de <strong>22.114 EUR.</strong></p>
<p>Au niveau des autres flux de trésorerie négatifs voici le détail pour <strong>-24.928 EUR</strong>:</p>
<p>- 2.192 EUR de taxe foncière</p>
<p>- 3.200 EUR de charges de copropriété (dont 1.119 EUR de travaux exceptionnels effectués à Lille c'est la vie...)</p>
<p>- 660 EUR de comptabilité</p>
<p>- 18.876 EUR de remboursements d'emprunts</p>
<p>- 0 EUR d'impôt sur le revenu</p>
<p>Au final les 4 appartements m'auront couté <strong>2.814 EUR</strong>, pour un capital crée de 18.876 EUR soit un levier de 6.7 EUR crée pour 1 EUR dépensé.</p>
<p>Pas trop mal même si je suis un peu déçu par les biens à Lille qui génèrent le cash-flow négatif.</p>
<p>Une partie s'explique par un prêt sur 16 ans (au lieu de 20 ans sur les autres biens) qui finance le premier appartement à Lille mais aussi par les lourdes charges de copropriété ainsi q'une rentabilité brute initiale faible (6% vs 10% à Tourcoing).</p>
<p>A l'avenir je vais augmenter un peu les loyers, j'ai un peu de marge.</p>
<p>ps: Je suis en régime LMNP, et à ce stade le résultat comptable est fortement négatif et reportable 10 ans, je ne paierai donc pas d'impôt avant au moins 5 ans.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2020/01/28/Investissement-locatif-et-l-importance-de-g%C3%A9n%C3%A9rer-le-moins-de-cash-flow-n%C3%A9gatif-possible#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10677516Atteinte des 1.000 EUR de rente mensuelle ça se fêteurn:md5:4a60d3780029b6a63aad83590f1dc6402020-01-01T14:38:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensMon patrimoine <p>Après la communication dans le message précédent de mon patrimoine, j'ai atteint un actif net de plus de 300.000 EUR qui me permet de générer 1.000 EUR / mois dès aujourd'hui => 300.000 EUR x 4% = 12.000 EUR / 12 = 1.000 EUR.</p>
<p>Mon objectif est d'atteindre 700.000 EUR de patrimoine d'ici 2030 et voilà ma stratégie:</p>
<p><strong>1° Investissements locatifs</strong> 225.000 EUR en 2030</p>
<p>Les appartements vont progressivement me générer un actif net de 300.000 / 320.000 EUR, ici pas grand chose à faire, juste attendre que les prêts soient remboursés.</p>
<p>Honnêtement jusqu'ici et depuis 5 ans, je n'ai pas connu de stress particulier, quelques travaux surprises (étanchéité fenêtre, changement d'un revêtement au sol) et ordinaires (plaques de cuisson, radiateurs électriques, peinture).</p>
<p>Mes locataires paient leurs loyers et le risque d'impayés est très faible: en hypercentre, les étudiants locataires ont des parents présentant des garanties solides et comme je filtre moi même j'évite les surprises.</p>
<p>En périphérie, je privilégie des jeunes couples ou des célibataires avec des situations stables, en cas de doute je souscris une garantie loyers impayés. Quand bien même un pépin survenait sur un appartement, les trois autres continueraient à se payer, bref je suis très tranquille de ce coté là, en plus le premier sera remboursé dans 10 ans.</p>
<p>L'idée est de le mettre en vente rapidement car le rendement net est très faible (+/- 2%/an) et je peux trouver un meilleur couple rendement risque ailleurs.</p>
<p><strong>2° Assurance vie avec SIIC/SCPI</strong> 160.000 EUR en 2030</p>
<p>Il s'agit de pierre "papier" c'est à dire des titres de sociétés qui investissent dans l'immobilier (bureaux, commerce). Certaines sont cotées en bourse (SIIC) telles que en France URW, Klépierre, Covivio, Mercialys etc et d'autres ne sont pas cotées (SCPI) telles que Immorente, Primovie etc.</p>
<p>J'ai logé sur un contrat assurée par Spirica (Crédit Agricole) un peu plus de 100.000 EUR et j'escompte un rendement de 5%/an jusqu'en 2030 (actuellement 6.23% mais le rendement des SCPI devrait diminuer au fil de l'eau).</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/av.png" alt="av.png" title="av.png, déc. 2019" /></p>
<p><strong>3° PEA</strong></p>
<p>Actuellement environ uniquement 15.000 EUR investis sur 83.000 EUR au total, j'attends (et je peux attendre longtemps) une correction boursière. J'investis progressivement sur un support unique, un ETF world LU1681043599. A terme, 100% du PEA sera investi sur ce tracker avec un objectif de > 5%/an de rendement.</p>
<p><strong>4° Assurance vie avec Eurossima</strong> 71.500 EUR en 2030</p>
<p>C'est un peu le même principe que le PEA, j'attends patiemment une correction, pour le moment le rendement est de 2% net / an, à terme je vais mettre 100% sur un ETF world FR0010315770.
Pour le moment hypothèse conservatrice de 2%/an jusqu'en 2030.</p>
<p><strong>5° Plan d'épargne entreprise</strong> 87.000 EUR en 2030</p>
<p>Il s'agit en fait de mon épargne salarial (primes, participation) qui est placé sur des titres de la société pour laquelle je travaille, le rendement historique est > 5%/an, avec des versements de 6.000 EUR / an environ.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/12/12/Atteinte-des-1.000-EUR-de-rente-mensuelle-%C3%A7a-se-f%C3%AAte#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10458205Mon patrimoine décembre 2019urn:md5:9da9a7a07b1e4fc596e69f74b5b3fde72019-12-12T13:45:00+00:00Vivre en dessous de ses moyensMon patrimoine <p>Bonjour,</p>
<p>Je souhaitais partager avec vous mon patrimoine actuel et quelques explications sur la façon dont il a été constitué.</p>
<p>Tout d'abord, j'ai épargné beaucoup, dès mon premier job et même avant, car pendant mes études je gérais des sites web qui me procuraient des revenus (jusqu'à 1.000 EUR les meilleurs mois).</p>
<p>J'ai donc mis de coté environ 200.000 EUR sur une vingtaine d'années (entre 14 et 34 ans grosso-modo), soit 10.000 EUR par an. Par ailleurs, en région parisienne je n'ai été que locataire.</p>
<p>Pendant longtemps j'ai surtout perdu de l'argent, en faisant des placements hasardeux (en tendant des "coups" en Bourse essentiellement), en choisissant des mauvais supports avec des frais faramineux. J'ai même perdu de l'argent en achetant des actions de la société pour laquelle je travaillais, c'est dire...</p>
<p>J'ai commencé à m'intéresser au potentiel de l'<a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/23/Comment-gagner-300.000-EUR-%C3%A0-partir-de-presque-rien">investissement locatif</a> en 2014, et rapidement après mon arrivée dans le Nord j'ai fais l'acquisition d'un premier appartement.</p>
<p>Quelques années plus tard, j'ai pris conscience que je ne pouvais pas continuer à <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/19/Etre-riche-c-est-gagner-plus-que-ce-qu-on-d%C3%A9pense">travailler comme je le faisais</a> (70H/semaine) à long terme, j'ai donc quitté un poste très bien payé sur Paris (en habitant Lille) et divisé mon salaire par deux.</p>
<p>La conséquence directe a été une très forte baisse de mon taux d'épargne. Quand je pouvais facilement mettre 1.000 EUR de coté tous les mois, je suis tombé à 200 EUR.
Forte heureusement j'avais prévu le coup en faisant l'acquisition en moins de 3 mois de <a href="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/23/Comment-gagner-300.000-EUR-%C3%A0-partir-de-presque-rien">3 appartements</a>.</p>
<p>D'un coté je me suis retrouvé avec une capacité d'épargne quasi nulle (hors un plan d'épargne entreprise sur lequel je place l'intégralité de mes primes et participation) et le stress qui allait avec, mais d'un autre coté j'avais 300.000 EUR d'actifs brut (4 appartements) qui m'enrichissait de 1.500 EUR par mois.</p>
<p>Je ne me suis jamais senti aussi libre... pas besoin d'épargner, mes locataires le font pour moi, je les traite donc avec bienveillance.</p>
<p>Bref, voici la situation actuelle établie à l'aide de <a href="https://www.devenir-rentier.fr/blog/boutique/excelassetmanager/">cet outil sous excel gratuit</a>:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/allo1.png" alt="allo1.png" style="display:block; margin:0 auto;" title="allo1.png, déc. 2019" /></p>
<p>Mon actif brut est de 586.782 EUR très précisément, dont 63% en immobilier. C'est tout à fait normal comme j'ai acheté 4 appartements, le gros de mon patrimoine est constitué de ces actifs.</p>
<p>Le reste est essentiellement des placements sur PEA, contrats d'assurance vie et plan d'épargne entreprise, qui rapportent à l'heure actuelle environ 6% par an.</p>
<p>Mon passif, c'est à dire l'ensemble des dettes qui servent à financer mon patrimoine s'élève à 267.837 EUR:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/allo2.png" alt="allo2.png" title="allo2.png, déc. 2019" /></p>
<p>In fine mon patrimoine "net" est de 318.945 EUR:</p>
<p><img src="http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/public/allo3.png" alt="allo3.png" title="allo3.png, déc. 2019" /></p>
<p>Vous remarquerez que je ne mets pas là dedans ma résidence principale qui pour moi ne constitue pas un actif pourvoyeur de cash-flow. J'aurais fini de la payer en 2030, après avoir contracté un emprunt sur 15 ans.</p>
<p>Je me considèrerai "rentier" dès lors que mes revenus passifs seront au niveau de mon salaire actuel, soit 2.800 EUR/mois.
Si le je souhaite, je peux même m'arrêter avant, car une fois la résidence principale payée, mon besoin mensuel tombera à 2.000 EUR environ.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/12/12/Mon-patrimoine-d%C3%A9cembre-2019#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10458002Comment gagner 320.000 EUR à partir de presque rienurn:md5:4b86eaf1762957f44c3e27a363f26bd92019-09-27T10:06:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensVie pratique <p>Pour générer 2.000 EUR / mois de rente à vie, il faut un capital de 720.000 EUR (placement à 4%, inflation de 1%, rendement net de 3%).
Dans les fait il faudrait pouvoir mettre de coté 1.050 EUR tous les mois pendant 30 ans, placés à 4%</p>
<p>L'épargne seul ne permet pas d'atteindre l’indépendance financière rapidement.
L'autre solution est l'investissement locatif, ou plus prosaïquement l'immobilier en direct.</p>
<p>En quelques années j'ai fait l'acquisition de plusieurs appartements, avec des localisations et rendements différents.
Deux situés en hyper centre-ville, achetés 190.000 EUR (tout compris), et loués 880 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 880 x 12 / 190.000 EUR = 5.6%</p>
<p>Le problème est que cette rentabilité faciale, brute, ne suffit pas à couvrir toutes les charges.
Pour 880 EUR de loyers tous les mois, je débourse environ 920 EUR de mensualités, 50 EUR de charges de copropriété, 60 EUR de taxe foncière, 25 EUR environ d'honoraires pour le comptable, et environ 20 EUR pour la CFE, en régime LMNP sur ces biens je ne paie pas d'impôts car les charges sont supérieures aux revenus.</p>
<p>Cela fait tout de même un besoin de trésorerie mensuel de: 880 - 920 - 50 - 60 - 25 - 20 = -195 EUR
En gros pour créer 190.000 EUR de patrimoine, je vais devoir débourser au moins 195 x 12 x 18 (prêt sur 18 ans) = 42.120 EUR.
Au moins, car il y a toujours des petits travaux, des charges supplémentaires exceptionnelles, éventuellement un peu de vacances (ici quasiment aucune, une semaine par an).</p>
<p>Pour créer 190.000 je dépense 42.120, pour simplifier pour 1 EUR de ma poche, je crée 4.5 EUR de patrimoine. C'est toujours mieux que l'épargne (pour 1 EUR, je crée 1 EUR) mais on peut mieux faire.</p>
<p>Je me suis excentré de la métropole, avec tout de même une localisation près des commerces et transports en commun et voici le résultat:
Deux appartements, en périphérie, 130.000 EUR (tout compris), et loués 1.100 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 1.100 x 11.5 (vacances de 1mois/2 ans) / 130.000 EUR = 9.7%</p>
<p>Si je consolide les deux, pour créer 320.000 EUR de patrimoine, je vais dépenser entre 10.000 EUR et 20.000 EUR, pas mal non ?</p>
<p>Voyons ce que ça donne maintenant: 1.050 - 660 (prêt sur 20 ans) - 35 - 125 - 25 - 30 = +175 EUR
Pour créer 130.000 EUR de patrimoine, je ne débourse... RIEN! Et mieux encore cela me rapporte</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/23/Comment-gagner-300.000-EUR-%C3%A0-partir-de-presque-rien#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10315682L'indépendance financière ou comment devenir rentier et la règle des 3%urn:md5:97a101cb9f18d5c7108cd29cb0476d222019-09-22T14:50:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensVie pratique3%indépendance financièrelocatifrentier <p>C'est bien joli de vouloir réduire ses dépenses mais cela ne suffit pas pour être indépendant.</p>
<p>Certains d'entre nous s'épanouissent au travail, qui est une véritable passion, mais pour les autres on va dire que la perspective du week-end se fait sentir dès le lundi.
Alors comment faire en sorte de ne plus avoir à travailler ? Ou a minima, comment travailler moins ?</p>
<p>Vous l'aurez compris, moins vous avez de dépenses, moins vous avez besoin de travailler.</p>
<p>Prenons mon exemple, je dépense environ 2.400 EUR tous les mois. Ma maison sera payée dans 12 ans, ce montant tombera donc à 1.500 EUR (2.400 - 900).</p>
<p>Il me faut donc 1.500 EUR de revenus mensuels pour vivre, et encore je ne parle pas des dépenses qui seront inutile une fois sorti de la vie active (plus besoin de voiture pour aller travailler, plus besoin non plus de manger à la cantine, on peut aussi partir en vacances hors période scolaire etc).</p>
<p>Mes dépenses annuelles s'élèveraient donc à 18.000 EUR, le capital dont j'ai besoin pour générer ce revenu à vie est de 600.000 EUR soit 18.000 x 1/3%</p>
<p>Ainsi avec un tel montant, placé à 4% (3% de rentes et 1% d'inflation), je peux vivre sans travailler.
Pour ma part je vais atteindre ce montant de capital juste avant mes 50 ans.</p>
<p><strong>Ok mais comment se constituer 600.000 EUR de capital ?</strong></p>
<p>Les français sont les champions de l'épargne, ils mettent de coté environ 15% de leurs revenus.</p>
<p>Sauf que la plupart d'entre nous place cet argent sur des livrets A, ou pire sur leur compte courant, et cela ne vous rapporte pas grand chose.</p>
<p>Et le problème de l'épargne est que cela ne va pas assez vite.</p>
<p>Pour 100 EUR placés à 4% par an (impossible d'avoir un tel rendement sans prendre un minimum de risque), 20 ans plus tard vous auriez 36.000 EUR de capital.</p>
<p>On est loin des 600.000 EUR! Même en étant "riche" et en mettant 500 EUR par mois pendant 20 ans, on obtiendrait "que" 182.000 EUR.
Bref c'est bien mais pas suffisant.</p>
<p>Alors vous me direz mais comment faire ? Existe t'il une baguette magique ?
Je ne sais pas si elle est magique, elle est même parfois pénible et nécessite un minimum d'effort, en tout cas elle s'appelle l'investissement locatif.</p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/20/L-ind%C3%A9pendance-financi%C3%A8re-ou-comment-devenir-rentier-et-la-r%C3%A8gle-des-3%25#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10314840Je ne suis pas radin je suis frugalurn:md5:008edcbfb7d803b8556dc4b2ecd8cc382019-09-20T09:18:00+01:00Vivre en dessous de ses moyensPersofrugalradinVicki Robin <p>Ces derniers mois, j'ai cherché à économiser un maximum sur mes dépenses contraintes avec plus ou moins de succès.
Il faut dire que désormais, j'aspire à dépenser moins pour travailler moins, donc c'est assez motivant.</p>
<p>Dans un premier temps, suivant les conseils de Vicki Robin dans son livre (en Anglais uniquement) <a href="https://amzn.to/2lIPEt8" hreflang="fr">"Your money or your life"</a>, j'ai calculé combien me rapportait une heure de travail.</p>
<p>Je bosse environ 1.800h/an pour une rémunération après impôt de 40.000 EUR environ, ce qui me fait 23 EUR / heure de travail.</p>
<p>Maintenant, dès que je dois faire une dépense supplémentaire, je rapporte en heures de travail nécessaires, c'est assez dissuasif.</p>
<p>__
Les victoires__</p>
<p>Je suis passé d'un forfait mobile à 10 EUR (Sosh) à un forfait à 1.90 EUR (oui oui, moins de 2 EUR) chez Syma. A ce tarif, on a 2h de communication et 1go de 4G, et comme je ne suis pas un énorme consommateur de données 4G (wifi au travail et à la maison) ça tient la route.</p>
<p>Au final 4h de travail par an de gagné, je sais c'est pas énorme mais à force de gratter quelques euros par là, en fin de mois ça fait une sacrée différence.</p>
<p>J'ai changé mon assurance de prêt immobilier, via une délégation, sur les 12 ans restants. Avant : 2.195 EUR ; Après: 1.188 EUR, économies réalisées: 1.007 EUR, ou 45h de travail, pas trop mal pour une formalité qui m'a pris 2h de temps!</p>
<p>De temps en temps je ramène les restes du repas de la veille au boulot, et j'économise au passage 4 EUR (prix de la cantine), à raison d'une fois par semaine, cela représente environ 176 EUR / an ou presque 8h de travail, pas mal!</p>
<p>Je peux continuer longtemps comme ça, l'idée est de ne pas se sentir frustré, il s'agit de dépenses facilement évitables, qui ne changent pas fondamentalement son style de vie, il faut savoir se faire plaisir tout de même...</p>
<p>Mais le résultat est assez impressionnant, en moins de 6 mois, mis bout à bout, j'ai économisé environ une centaine d'euros mensuellement.</p>
<p>__
Les échecs__</p>
<p>C'est relatif mais par exemple sur les courses de la semaine (faites au drive), il y a une partie qu'il serait judicieux d'acheter en hard discount. Sauf que c'est déjà la course le weekend, pas envie de se rajouter une visite au supermarché un samedi matin.</p>
<p>Quand on part en week-end ou même pour la journée, je tente au maximum de faire des sandwiches, pour éviter de passer au resto à 4. L'idée est de dépenser moins de 10 EUR, quand le resto reviendrait au moins à 40 EUR. Sauf que ça reste un moment plaisir comme un autre et qu'on a pas forcément envie de tout anticiper.</p>
<p><img src="https://d18lkz4dllo6v2.cloudfront.net/cumulus_uploads/entry/2017-10-23/frugal-crop.jpg?pw=1200" alt="" /></p>http://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?post/2019/09/20/Je-ne-suis-pas-radin-je-suis-frugal#comment-formhttp://endessousdesesmoyens.blog.free.fr/index.php?feed/atom/comments/10314769