Pour générer 2.000 EUR / mois de rente à vie, il faut un capital de 720.000 EUR (placement à 4%, inflation de 1%, rendement net de 3%). Dans les fait il faudrait pouvoir mettre de coté 1.050 EUR tous les mois pendant 30 ans, placés à 4%

L'épargne seul ne permet pas d'atteindre l’indépendance financière rapidement. L'autre solution est l'investissement locatif, ou plus prosaïquement l'immobilier en direct.

En quelques années j'ai fait l'acquisition de plusieurs appartements, avec des localisations et rendements différents. Deux situés en hyper centre-ville, achetés 190.000 EUR (tout compris), et loués 880 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 880 x 12 / 190.000 EUR = 5.6%

Le problème est que cette rentabilité faciale, brute, ne suffit pas à couvrir toutes les charges. Pour 880 EUR de loyers tous les mois, je débourse environ 920 EUR de mensualités, 50 EUR de charges de copropriété, 60 EUR de taxe foncière, 25 EUR environ d'honoraires pour le comptable, et environ 20 EUR pour la CFE, en régime LMNP sur ces biens je ne paie pas d'impôts car les charges sont supérieures aux revenus.

Cela fait tout de même un besoin de trésorerie mensuel de: 880 - 920 - 50 - 60 - 25 - 20 = -195 EUR En gros pour créer 190.000 EUR de patrimoine, je vais devoir débourser au moins 195 x 12 x 18 (prêt sur 18 ans) = 42.120 EUR. Au moins, car il y a toujours des petits travaux, des charges supplémentaires exceptionnelles, éventuellement un peu de vacances (ici quasiment aucune, une semaine par an).

Pour créer 190.000 je dépense 42.120, pour simplifier pour 1 EUR de ma poche, je crée 4.5 EUR de patrimoine. C'est toujours mieux que l'épargne (pour 1 EUR, je crée 1 EUR) mais on peut mieux faire.

Je me suis excentré de la métropole, avec tout de même une localisation près des commerces et transports en commun et voici le résultat: Deux appartements, en périphérie, 130.000 EUR (tout compris), et loués 1.100 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 1.100 x 11.5 (vacances de 1mois/2 ans) / 130.000 EUR = 9.7%

Si je consolide les deux, pour créer 320.000 EUR de patrimoine, je vais dépenser entre 10.000 EUR et 20.000 EUR, pas mal non ?

Voyons ce que ça donne maintenant: 1.050 - 660 (prêt sur 20 ans) - 35 - 125 - 25 - 30 = +175 EUR Pour créer 130.000 EUR de patrimoine, je ne débourse... RIEN! Et mieux encore cela me rapporte