Comment gagner 320.000 EUR à partir de presque rien
Par Vivre en dessous de ses moyens le vendredi, septembre 27 2019, 10:06 - Vie pratique - Lien permanent
Pour générer 2.000 EUR / mois de rente à vie, il faut un capital de 720.000 EUR (placement à 4%, inflation de 1%, rendement net de 3%). Dans les fait il faudrait pouvoir mettre de coté 1.050 EUR tous les mois pendant 30 ans, placés à 4%
L'épargne seul ne permet pas d'atteindre l’indépendance financière rapidement. L'autre solution est l'investissement locatif, ou plus prosaïquement l'immobilier en direct.
En quelques années j'ai fait l'acquisition de plusieurs appartements, avec des localisations et rendements différents. Deux situés en hyper centre-ville, achetés 190.000 EUR (tout compris), et loués 880 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 880 x 12 / 190.000 EUR = 5.6%
Le problème est que cette rentabilité faciale, brute, ne suffit pas à couvrir toutes les charges. Pour 880 EUR de loyers tous les mois, je débourse environ 920 EUR de mensualités, 50 EUR de charges de copropriété, 60 EUR de taxe foncière, 25 EUR environ d'honoraires pour le comptable, et environ 20 EUR pour la CFE, en régime LMNP sur ces biens je ne paie pas d'impôts car les charges sont supérieures aux revenus.
Cela fait tout de même un besoin de trésorerie mensuel de: 880 - 920 - 50 - 60 - 25 - 20 = -195 EUR En gros pour créer 190.000 EUR de patrimoine, je vais devoir débourser au moins 195 x 12 x 18 (prêt sur 18 ans) = 42.120 EUR. Au moins, car il y a toujours des petits travaux, des charges supplémentaires exceptionnelles, éventuellement un peu de vacances (ici quasiment aucune, une semaine par an).
Pour créer 190.000 je dépense 42.120, pour simplifier pour 1 EUR de ma poche, je crée 4.5 EUR de patrimoine. C'est toujours mieux que l'épargne (pour 1 EUR, je crée 1 EUR) mais on peut mieux faire.
Je me suis excentré de la métropole, avec tout de même une localisation près des commerces et transports en commun et voici le résultat: Deux appartements, en périphérie, 130.000 EUR (tout compris), et loués 1.100 EUR hors charges. La rentabilité brute annuelle est de 1.100 x 11.5 (vacances de 1mois/2 ans) / 130.000 EUR = 9.7%
Si je consolide les deux, pour créer 320.000 EUR de patrimoine, je vais dépenser entre 10.000 EUR et 20.000 EUR, pas mal non ?
Voyons ce que ça donne maintenant: 1.050 - 660 (prêt sur 20 ans) - 35 - 125 - 25 - 30 = +175 EUR Pour créer 130.000 EUR de patrimoine, je ne débourse... RIEN! Et mieux encore cela me rapporte
Commentaires
Votre hypothèse de « placement à 4%, inflation de 1% » est totalement irréaliste sur du long terme et idem pour vos hypotheses de coût de maintenance de votre immobilier sur la durée ce ne sont pas des petits travaux supplémentaires, sans compter la évolution de la fiscalité, l’impact de l’IFI si vous poussez le raisonnement plus loin etc..
On peut contester cette hypothèse, toujours est-il que les rendements sur les marchés financiers sont de l'ordre de 8% en données annualisées (MSCI World sur la période 1987-2019).
Je ne suis pas vraiment inquiet sur l'atteinte d'un objectif de rendement de l'ordre de 5%/an, en cas de hausse élevée de l'inflation, deux possibilités, soit mon rendement réel est égal à inflation + 4%, soit dans le pire des scénario je prélève une partie du capital. Mon portefeuille de SCPI/SIIC logé sur un contrat Spirica délivre 6.23% actuellement, net de frais.
En ce qui concerne les coûts de l'immobilier, je provisionne environ 0.5% du prix d'acquisition par an et cela suffit largement à couvrir l'ensemble des travaux. Je fais un petit peu tous les ans pour éviter d'avoir à réaliser des gros travaux, tout comme je le fais sur ma RP et cela fonctionne plutôt bien.
Sur un appartement acheté en 2015, j'ai changé la douche, les plaques de cuisson, la chasse d'eau et le sol, le montant cumulé ne dépasse pas 0.5%/an de la valeur d'acquisition. Par ailleurs, il s'agit de petits surfaces donc les "gros travaux" sont très rares. Le plus petit fait 18m2, le plus grand 40m2.
Je suis par ailleurs également syndic de la copropriété et j'applique le même raisonnement.
L'évolution de la fiscalité ne m'inquiète pas non plus, le régime LMNP est stable et n'est pas remis en cause, le plan B serait de créer une société civile avec les petites contraintes que cela représente (formalisme, coûts etc).
Il y a toujours des peurs abstraites qui nous poussent à ne pas faire, une fois cette barrière psychologique passée tout est plus simple.
Idem pour l'IFI, il y a toujours des solutions à l'ensemble des problèmes posés et aujourd'hui je suis pleinement serein sur l'ensemble, je ne l'ai jamais été autant à vrai dire.
Mon premier bien sera vendu dans 10 ans, ma RP sera payée dans 10 ans également, dans 10 ans je vais arrêter de travailler avec une rente mensuelle prévisionnelle de 2.375 EUR.