Une société foncière est une société commerciale dont l'objet est la gestion et la constitution d'un patrimoine immobilier.

Il existe différentes natures d'investissements immobiliers, les principales sont les commerces, les bureaux, les entrepôts, les biens à usage d'habitation.

Cet article traite uniquement de ces sociétés si elles sont cotées en bourse (actions), vous pourrez retrouver un article dédié au non coté plus tard sur ce blog.

J'ai découvert l'intérêt de ce type de société que très récemment, la principale raison est qu'actuellement, en tout cas en France, il n'est pas possible d'emprunter pour financier l'acquisition d'actions de foncières cotées en bourse, je reviendrais sur ce point un peu plus tard dans cet article.

Le principal objectif d'une foncière cotée est de maximiser l'effet de levier, c'est à dire de s'endetter pour acquérir ou faire construire de l'immobilier. Aujourd'hui par exemple les taux sont très bas, la foncière Klépierre a emprunté en 2019 600 millions d'euros au taux de 0.625% sur 11 ans.

Si ces foncières ont le statut de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) elles bénéficient alors de la transparence fiscale, c'est à dire qu'elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés, par contre ses actionnaires sont imposés sur les revenus distribués.

La condition est de distribuer les bénéfices provenant de la location des immeubles à hauteur de 85% minimum.

Bien évidemment les actions de ces sociétés ne peuvent être logées sur un PEA, on ne peut avoir l'argent du beurre, il y a bien quelqu'un qui paie de l'impôt sur les locations in fine.

Il y a tout de même quelques foncières n'ayant pas le statut de SIIC, qui sont cotées en bourse et par la même occasion accessibles sur PEA, comme CBO Territoria par exemple.

Il existe plusieurs moyens pour évaluer l'opportunité d'investir dans une foncière cotée:

- son ANR, ou actif net réévalué: on prend en compte la valeur de l'immobilier détenu par la société, on rajoute sa trésorerie et les dettes pour obtenir la valeur de son actif net.

- les flux de trésorerie disponibles: en gros quelle est la génération de cash liée à l'activité de la foncière sans tenir compte de la maintenance des immeubles

Voici quelques exemples:

URW (Unibail-Rodamco-Westfield)