Voici le bilan, médiocre, de mon parc immobilier pour l'année 2020.
Si en 2019 le cash-flow négatif n'était "que" de 2.814 EUR, en 2020 j'ai brulé 3.792 EUR (aie ça pique).
Je distingue les investissements par zone géographique, on commence par le bon:
1° Tourcoing
Pour mémoire, j'y ai acheté en même temps, deux appartements, au 1ier étage d'une petite copropriété (dont je suis d'ailleurs le syndic bénévole), en 2018, pour 133.000 EUR tout compris.
En 2020 voici le bilan:
Encaissements: 13.392 EUR
Décaissements: 13.536 EUR
Cash-flow 2020: -144 EUR
Franchement, pas mécontent du résultat, même avec un changement de locataire en 2020, le cash-flow est proche de zéro! Excellent!
Dans le détail des décaissements:
- 7.639 EUR de remboursements de prêts (à ce propos, je suis passé d'une mensualité de 660e à 604e en passant la durée de 20 à 22 ans).
- 1.595 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)
- 1.424 EUR de frais d'agence (gestion et honoraires visites)
- 973 EUR de charges de copro (syndic bénévole, c'est moi!)
- 824 EUR de petits travaux (WC, changement plaques de cuisson)
- 657 EUR de comptable
- 424 EUR d'assurances (1 assurance loyer impayé et 2 assurances propriétaire non occupant)
2° Lille
Là je ne suis pas fier du tout...
Pour rappel, un appartement acheté en 2015, 100.000 EUR, prêt sur 17 ans (initialement 16 ans).
Un autre acheté dans le même immeuble, en 2018 pour 85.000 EUR, prêt sur 20 ans initialement, maintenant 22 ans.
Encaissements: 10.882 EUR (bon, 2 mois de vacances, merci le COVID!)
Décaissements: 14.020 EUR
Cash-flow 2020: -3.128 EUR
Dans le détail des décaissements:
- 10.377 EUR de remboursements de prêts (j'ai également passé un prêt de 20 à 22 ans)
- 1.302 EUR de charges de copropriété
- 792 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)
- 734 EUR de frais d'agence
- 657 EUR de comptable
- 158 EUR d'assurances (PNO)
Commentaires:
- OK la vacance fait mal (2 mois sur 1 ans c'est énorme, et le COVID est clairement en cause, sur Lille normalement c'est 15j maxi)
- J'hésite à stopper l'assurance loyer impayé, souscrite sur 1 appartement à Tourcoing
- Clairement, le fait d'avoir souscrit un prêt pour le premier appartement à Lille sur 16 ans au lieu de 20 ans pénalise le cash-flow, mais pour le moment je suis à l'aise avec cette situation.
- Je vais faire estimer l'appartement de 25m2 à Lille acheté 100.000 EUR, a priori les prix montent un peu en ce moment, il faut être opportuniste.