Vivre en dessous de ses moyens

Si on utilise un compte titre ordinaire (CTO), la flat-tax s'appliquera sur les dividendes perçus. Par exemple, pour 1.000 EUR brut de dividendes on va percevoir 700 EUR net (le taux de flat-tax est actuellement de 30%).

Si on loge ses actions sur un contrat d'assurance vie, on peut différer une partie de l'imposition, en versant en contrepartie des frais à l'assureur.

Voici un exemple concret:

J'achète 100 actions Klépierre au prix unitaire de 30 EUR, soit un ordre à 3.000 EUR.

Si je les loge sur un compte titres Boursorama, je vais payer 3.000 EUR + les frais de courtage de l'ordre de 14.4 EUR (0.48%) et c'est tout (pas de frais de garde). Tous ans je vais percevoir un dividende amputé de 30%. Actuellement le dividende est de 2.20 EUR / action soit 220 EUR brut, 154 EUR net.

Si je les loge sur un contrat d'assurance vie, comme Spirica par exemple, je vais payer 0.6% à l'achat soit 18 EUR (déduit de valeur de l'investissement).

Tous les ans je vais percevoir le dividende brut de 220 EUR. Cependant sur la totalité de mon investissement, c'est à dire 3.220 (3.000 + 220) je vais payer tous les ans 0.5% de frais de gestion soit 16.1 EUR.

Si je ne retire pas la somme je me retrouve au bout d'un an avec: - 3.154 EUR sur mon compte titres Boursorama - 3.185 EUR sur mon contrat d'assurance vie

Si je retire cette somme:

- je ne paie pas plus d'impôt sur mon compte titres car j'ai déjà payé la flat-tax - je paie uniquement les prélèvements sociaux (sous réserve de l'abattement prévu) sur la part du rachat intégrant une plus-value, dans ce cas précis la plus-value ne représentant que 6% du retrait (185/3.185) je ne paie que 185 x 17.2% x 6% = 1.85 EUR.

Une société foncière est une société commerciale dont l'objet est la gestion et la constitution d'un patrimoine immobilier.

Il existe différentes natures d'investissements immobiliers, les principales sont les commerces, les bureaux, les entrepôts, les biens à usage d'habitation.

Cet article traite uniquement de ces sociétés si elles sont cotées en bourse (actions), vous pourrez retrouver un article dédié au non coté plus tard sur ce blog.

J'ai découvert l'intérêt de ce type de société que très récemment, la principale raison est qu'actuellement, en tout cas en France, il n'est pas possible d'emprunter pour financier l'acquisition d'actions de foncières cotées en bourse, je reviendrais sur ce point un peu plus tard dans cet article.

Le principal objectif d'une foncière cotée est de maximiser l'effet de levier, c'est à dire de s'endetter pour acquérir ou faire construire de l'immobilier. Aujourd'hui par exemple les taux sont très bas, la foncière Klépierre a emprunté en 2019 600 millions d'euros au taux de 0.625% sur 11 ans.

Si ces foncières ont le statut de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) elles bénéficient alors de la transparence fiscale, c'est à dire qu'elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés, par contre ses actionnaires sont imposés sur les revenus distribués.

La condition est de distribuer les bénéfices provenant de la location des immeubles à hauteur de 85% minimum.

Bien évidemment les actions de ces sociétés ne peuvent être logées sur un PEA, on ne peut avoir l'argent du beurre, il y a bien quelqu'un qui paie de l'impôt sur les locations in fine.

Il y a tout de même quelques foncières n'ayant pas le statut de SIIC, qui sont cotées en bourse et par la même occasion accessibles sur PEA, comme CBO Territoria par exemple.

Il existe plusieurs moyens pour évaluer l'opportunité d'investir dans une foncière cotée:

- son ANR, ou actif net réévalué: on prend en compte la valeur de l'immobilier détenu par la société, on rajoute sa trésorerie et les dettes pour obtenir la valeur de son actif net.

- les flux de trésorerie disponibles: en gros quelle est la génération de cash liée à l'activité de la foncière sans tenir compte de la maintenance des immeubles

Voici quelques exemples:

URW (Unibail-Rodamco-Westfield)