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dimanche, janvier 3 2021
Par Vivre en dessous de ses moyens le dimanche, janvier 3 2021, 13:16
Je profite de cette fin d'année pour faire un point sur mon patrimoine au 31/12/2020 (brrr ça fait un peu comptable mais bon):
On commence par les actifs:
Puis par les passifs et le montant de l'actif net:
Dans les grandes lignes, 2020 n'a pas été une super année puisque l'actif net s'élevait à 319k fin 2019. L'immobilier continue de grossir en valeur nette, mais j'ai pris un plomb sur le portefeuille boursier qui désormais s'élève à 215k, soit 40k de moins que les versements (ça pique):
lundi, juin 8 2020
Par Vivre en dessous de ses moyens le lundi, juin 8 2020, 08:42
Quelques semaines après cette période d'introspection forcée, je constate qu'un certain nombre de pensées percutent violemment mon cerveau.
Déjà, financièrement, pas trop de soucis, j'ai été au chômage partiel pendant 2 mois et je commence à reprendre 3 jours par semaine. Les cours de bourse ont bien repris, et mon portefeuille n'affiche "plus" qu'une baisse de l'ordre de 13%:
J'ai profité de la période pour, exploser mon budget alimentaire (sans prendre de kilos je précise), et surtout démarrer une cession de coaching budgétaire (payante).
Je pense gérer mes finances personnelles correctement, cependant je pars du principe qu'on a toujours des choses à apprendre (oui oui tu dépenses bien plus de 1.000 EUR de bouffe tous les mois, pour 4 personnes).
C'est donc parti pour 4 mois environ de coaching, je vais faire un petit bilan quand tout sera terminé.
L'idée est:
1° d'apprendre plus sur ma gestion financière 2° pourquoi pas devenir moi même coach indépendant (comme aux Etats-Unis, il vaut mieux avoir plusieurs jobs).
Maintenant que je peux grosso modo tirer 1.000 EUR / mois de rente (sans vendre aucun des biens immobiliers) je suis face à un dilemme de taille.
Dois-je garder mon job actuel, bien payé ? Mais j'ai déjà la pression hiérarchique qui me tombe dessus avec le message justement que je suis trop payé pour ce que je fais et qu'il serait peut-être temps de penser à baisser mon salaire et prendre un autre poste dans la même boite ?
Déjà je pense qu'humainement ça serait difficile de baisser en grade mais bon pourquoi pas ?
Le truc c'est que dans cette entreprise le temps partiel est impossible... donc je suis en gros condamné si je puis dire, à du 9h-18h infini.
Changer de job ? Le problème se répétera indéfiniment, et plus je vais vieillir, plus tout ça me sera de plus en plus insupportable.
Le salut viendra peut-être de ce petit job (coaching budgétaire) à venir on verra, en tout cas je me sens capable de prendre un peu de risque.
Sachant qu'un client rapporterait environ 75 EUR par mois, pour 2-3h de boulot, avec 10 clients on peut se faire 750 EUR (brut) par mois, c'est pas Byzance mais au moins on reste un peu maître de son calendrier.
mardi, avril 7 2020
Par Vivre en dessous de ses moyens le mardi, avril 7 2020, 15:27
Pour ce premier billet pendant le confinement, voici un point d'étape sur l'état de mon portefeuille.
En toute franchise je suis passé par plusieurs étapes, l'euphorie du début (super le marché va s'effondrer rapidement et remonter aussitôt), puis la dépression (la situation a l'air pire que 1929) et puis le calme est revenu dans ma tête.
D'un actif brut de 586kEUR en décembre 2019, je suis désormais tombé à 529kEUR soit une perte de 57kEUR, de quoi me filer un peu le bourdon mais pas de quoi entamer ma motivation et mon optimisme très longtemps.
Cependant je pense qu'à terme, je vais changer mon raisonnement sur l'immobilier physique direct et en conserver peut-être une petite partie à très long terme.
1° L'immobilier physique en direct 300kEUR brut / 37kEUR net
Je n'ai pas changé l'évaluation des biens à ce stade, mes quatre appartements valent environ 300.000 EUR, il me reste 263.097 EUR de prêt en cours.
Pour le moment mes locataires paient tous leurs loyers, j'anticipe peut-être une vacance plus longue cet été mais rien de bien méchant.
2° Foncières cotées 71kEUR
J'essuie des pertes de l'ordre de 50kEUR essentiellement sur URW, dont l'action a chuté de plus de 50% depuis le confinement.
J'ai vendu toutes les SCPI que je détenais sur mon contrat d'assurance vie (Spirica) pour acheter en échange des actions URW dans l'optique de pondérer à la baisse le prix unitaire.
J'ai également vendu 10kEUR environ de fonds EUR détenu sur un autre contrat pour les placer sur celui-ci.
Au final je suis passé de 144.5 EUR / action à +/- 100 EUR/action.
Globalement je reste optimiste sur cette valeur à moyen terme on devrait retrouver les 100 EUR/ action.
3° PEA 63kEUR
Sur le PEA j'avais conservé une grosse partie en cash, au final je me retrouve avec 17kEUR de pertes avec en portefeuille actuellement:
- 120 titres LU1681043599 (MSCI World) pour 32kEUR (-2.5kEUR)
- 600 titres Maisons du Monde pour 5kEUR (- 2.5kEUR)
- 900 actions Renault pour 17kEUR (-12kEUR)
L'idée est de solder sans trop de perte Renault pour acheter de nouveau des ETF MSCI World.
4° Assurance vie Boursorama 35kEUR
Sur ce contrat, j'ai conservé 20.5kEUR de fonds EUR et 85 titres environ de FR0010315770 (MSCI World).
Si les marchés venaient à baisser de nouveau significativement, alors je poursuivrai la vente du fonds EUR en faveur du tracker World.
5° PEE et autres 58kEUR
Le PEE double avec le versement de primes et participation et s'élève à 20kEUR environ.
La valeur des 90 parts de la SCPI Immorente est inchangée à ce stade même s'il est fort probable que la baisse des loyers impacte à la baisse.
Le reste est inchangé avec 8kEUR d'obligations et actions souscrites principalement sur Wiseed.
Voici une synthèse de mon portefeuille avec les principales valeurs:
mercredi, janvier 1 2020
Par Vivre en dessous de ses moyens le mercredi, janvier 1 2020, 14:38
Après la communication dans le message précédent de mon patrimoine, j'ai atteint un actif net de plus de 300.000 EUR qui me permet de générer 1.000 EUR / mois dès aujourd'hui => 300.000 EUR x 4% = 12.000 EUR / 12 = 1.000 EUR.
Mon objectif est d'atteindre 700.000 EUR de patrimoine d'ici 2030 et voilà ma stratégie:
1° Investissements locatifs 225.000 EUR en 2030
Les appartements vont progressivement me générer un actif net de 300.000 / 320.000 EUR, ici pas grand chose à faire, juste attendre que les prêts soient remboursés.
Honnêtement jusqu'ici et depuis 5 ans, je n'ai pas connu de stress particulier, quelques travaux surprises (étanchéité fenêtre, changement d'un revêtement au sol) et ordinaires (plaques de cuisson, radiateurs électriques, peinture).
Mes locataires paient leurs loyers et le risque d'impayés est très faible: en hypercentre, les étudiants locataires ont des parents présentant des garanties solides et comme je filtre moi même j'évite les surprises.
En périphérie, je privilégie des jeunes couples ou des célibataires avec des situations stables, en cas de doute je souscris une garantie loyers impayés. Quand bien même un pépin survenait sur un appartement, les trois autres continueraient à se payer, bref je suis très tranquille de ce coté là, en plus le premier sera remboursé dans 10 ans.
L'idée est de le mettre en vente rapidement car le rendement net est très faible (+/- 2%/an) et je peux trouver un meilleur couple rendement risque ailleurs.
2° Assurance vie avec SIIC/SCPI 160.000 EUR en 2030
Il s'agit de pierre "papier" c'est à dire des titres de sociétés qui investissent dans l'immobilier (bureaux, commerce). Certaines sont cotées en bourse (SIIC) telles que en France URW, Klépierre, Covivio, Mercialys etc et d'autres ne sont pas cotées (SCPI) telles que Immorente, Primovie etc.
J'ai logé sur un contrat assurée par Spirica (Crédit Agricole) un peu plus de 100.000 EUR et j'escompte un rendement de 5%/an jusqu'en 2030 (actuellement 6.23% mais le rendement des SCPI devrait diminuer au fil de l'eau).
3° PEA
Actuellement environ uniquement 15.000 EUR investis sur 83.000 EUR au total, j'attends (et je peux attendre longtemps) une correction boursière. J'investis progressivement sur un support unique, un ETF world LU1681043599. A terme, 100% du PEA sera investi sur ce tracker avec un objectif de > 5%/an de rendement.
4° Assurance vie avec Eurossima 71.500 EUR en 2030
C'est un peu le même principe que le PEA, j'attends patiemment une correction, pour le moment le rendement est de 2% net / an, à terme je vais mettre 100% sur un ETF world FR0010315770. Pour le moment hypothèse conservatrice de 2%/an jusqu'en 2030.
5° Plan d'épargne entreprise 87.000 EUR en 2030
Il s'agit en fait de mon épargne salarial (primes, participation) qui est placé sur des titres de la société pour laquelle je travaille, le rendement historique est > 5%/an, avec des versements de 6.000 EUR / an environ.
jeudi, décembre 12 2019
Par Vivre en dessous de ses moyens le jeudi, décembre 12 2019, 13:45
Bonjour,
Je souhaitais partager avec vous mon patrimoine actuel et quelques explications sur la façon dont il a été constitué.
Tout d'abord, j'ai épargné beaucoup, dès mon premier job et même avant, car pendant mes études je gérais des sites web qui me procuraient des revenus (jusqu'à 1.000 EUR les meilleurs mois).
J'ai donc mis de coté environ 200.000 EUR sur une vingtaine d'années (entre 14 et 34 ans grosso-modo), soit 10.000 EUR par an. Par ailleurs, en région parisienne je n'ai été que locataire.
Pendant longtemps j'ai surtout perdu de l'argent, en faisant des placements hasardeux (en tendant des "coups" en Bourse essentiellement), en choisissant des mauvais supports avec des frais faramineux. J'ai même perdu de l'argent en achetant des actions de la société pour laquelle je travaillais, c'est dire...
J'ai commencé à m'intéresser au potentiel de l'investissement locatif en 2014, et rapidement après mon arrivée dans le Nord j'ai fais l'acquisition d'un premier appartement.
Quelques années plus tard, j'ai pris conscience que je ne pouvais pas continuer à travailler comme je le faisais (70H/semaine) à long terme, j'ai donc quitté un poste très bien payé sur Paris (en habitant Lille) et divisé mon salaire par deux.
La conséquence directe a été une très forte baisse de mon taux d'épargne. Quand je pouvais facilement mettre 1.000 EUR de coté tous les mois, je suis tombé à 200 EUR. Forte heureusement j'avais prévu le coup en faisant l'acquisition en moins de 3 mois de 3 appartements.
D'un coté je me suis retrouvé avec une capacité d'épargne quasi nulle (hors un plan d'épargne entreprise sur lequel je place l'intégralité de mes primes et participation) et le stress qui allait avec, mais d'un autre coté j'avais 300.000 EUR d'actifs brut (4 appartements) qui m'enrichissait de 1.500 EUR par mois.
Je ne me suis jamais senti aussi libre... pas besoin d'épargner, mes locataires le font pour moi, je les traite donc avec bienveillance.
Bref, voici la situation actuelle établie à l'aide de cet outil sous excel gratuit:
Mon actif brut est de 586.782 EUR très précisément, dont 63% en immobilier. C'est tout à fait normal comme j'ai acheté 4 appartements, le gros de mon patrimoine est constitué de ces actifs.
Le reste est essentiellement des placements sur PEA, contrats d'assurance vie et plan d'épargne entreprise, qui rapportent à l'heure actuelle environ 6% par an.
Mon passif, c'est à dire l'ensemble des dettes qui servent à financer mon patrimoine s'élève à 267.837 EUR:
In fine mon patrimoine "net" est de 318.945 EUR:
Vous remarquerez que je ne mets pas là dedans ma résidence principale qui pour moi ne constitue pas un actif pourvoyeur de cash-flow. J'aurais fini de la payer en 2030, après avoir contracté un emprunt sur 15 ans.
Je me considèrerai "rentier" dès lors que mes revenus passifs seront au niveau de mon salaire actuel, soit 2.800 EUR/mois. Si le je souhaite, je peux même m'arrêter avant, car une fois la résidence principale payée, mon besoin mensuel tombera à 2.000 EUR environ.