Vivre en dessous de ses moyens

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mercredi, décembre 21 2022

Je suis devenu semi-rentier

Bonjour,

Je souhaitais publier un petit message avant de faire le bilan du patrimoine de 2022. En janvier promis, je vais détailler l'état du patrimoine qui diminue fortement (projet personnel) ainsi que le bilan des investissements locatifs en direct.

En attendant, j'ai pris une grande décision cette année, celle d'arrêter de travailler comme "avant". Je pense que cela provient d'un désir profond et plutôt ancien (non ce n'est pas la mode COVID), que de travailler simplement, sans stress, et surtout, pas trop!

J'ai quitté un emploi bien payé début 2022, pour me lancer comme indépendant, en tant que "coach budgétaire".

L'activité a démarré très lentement et aujourd'hui je n'ai "que" quelques clients, le chiffre d'affaires ne dépasse pas les 300e/mois et m'occupe grosso-modo pas plus de 8 heures tous les mois (pour les plus curieux d'entre vous, effectivement, le taux horaire n'est pas folichon, mais au mois j'aime ce que je fais).

En plus de cette "petite" activité qui va probablement augmenter en 2023, j'ai repris un job salarié à temps partiel, près de chez moi, avec AUCUN stress, au SMIC.

Plusieurs avantages: mutuelle, "salaire" régulier, congés payés, et aussi et surtout, pour les proches, le sentiment que je "fais quelque chose".

Les plus gros changements, par rapport à la vie "d'avant":

- plus AUCUN stress: je me souviens dans ma vie professionnelle précédente, d'avoir l'impression que mon cerveau ne s'arrêtait jamais. Le soir, je ressassais les mêmes trucs, sans fin, comme si le "travail" ne s'arrêtait pas à 18h mais continuait pendant la nuit. Bon débarras!

- du temps libre: une journée par semaine complète pour m'occuper des enfants et deux demies-journées, pour moi tout seul, ça n'a pas de prix!

Dans un prochain message, je vais détailler exactement mon "train de vie", c'est à dire combien je gagne (salaire + indépendant + retraits d'épargne) et avec combien je vis.

mercredi, avril 6 2022

I'am alive, bye bye immobilier locatif peu rentable

Bonjour tout le monde,

Je n'ai pas mis de nouveau message depuis mai 2021, ça faisait longtemps!

J'écris quand j'ai un peu d'inspiration ou quelque chose de nouveau à dire.

D'un point de vie financier, les choses vont plutôt bien.

Mis en vente en mai 2021, l'appartement acheté en 2015 a été vendu... en décembre soit 7 mois après.

Je vous passe les détails ennuyants mais l'acheteur n'était pas pressé, et je me suis rendu compte que coté vendeur, les moyens de pression étaient très, très réduits.

La vente s'est faite et c'est le principal, 115k un appartement acheté 100k en 2015, je suis relativement content.

- je réalise une "petite" plus value de 15k (nette d'impôt car abattement lors qu'on détient un bien depuis plus de 6 ans, et également un abattement pour travaux effectués)

- je me débarrasse de la gestion locative (pas toujours drôle) d'un bien très bien placé certes, mais avec un cash-flow négatif élevé... et un DPE pourri (F)!

- je peux utiliser tout le cash de la vente pour investir en actions et c'est ce que j'ai fait (la dette restante a été remboursée via une avance sur titres chez Boursorama, avec PEA en garantie).

J'ai même décidé de mettre le deuxième bien en vente!

Acheté 92k en 2018 (85k + 7k frais), je viens de signer un compromis.

Mêmes problématiques que le précédent: cash-flow légèrement négatif, encadrement des loyers, DPE incertain (bon E tout de même ça reste correct), et possibilité d'arbitrer vers des supports moins consommateurs de temps!

Je suis toujours en train d'investir les liquidités mais in fine, mon capital brut s'élève à 750k environ, j'y reviendrai par la suite dans les prochains messages.

mardi, mai 25 2021

Première vente immobilière

Je ne suis pas resté indifférent au constat fait lors du dernier message.

Le cash-flow négatif généré par les deux biens situés à Lille s'élevait à -3.128 EUR en 2020, j'ai pris la décision de vendre le premier bien acquis pour limiter la casse.

Plusieurs arguments en faveur de la vente:

- Hausse de l'immobilier à Lille => 15% de plus value en 6 ans, pas mal quand même!

- Plafonnement des loyers sur la métropole lilloise => je risquais au prochain changement de locataire de devoir baisser le loyer!

- Le cash-flow négatif généré

- La possibilité d'arbitrer vers un actif plus simple à gérer (sans les tracas de la gestion locative!)

Plusieurs arguments contre:

- La hausse de l'immobilier ne fait-elle que débuter ?

- La vacance était faible, faisant de ce bien un bon investissement de "père de famille"

La vente et ses conséquences

L'appartement de 25m2, situé en plein centre de Lille, avait été acheté 100.000 EUR (acquisition + frais notaire + travaux) en 2015.

Je viens de signer un compromis pour un prix net vendeur de 115.000 EUR, profitant au passage du boom de l'immobilier à Lille.

Il reste environ 55.000 EUR de crédit sur ce bien, voici comme je vais le solder avant la vente:

- Souscription à une AST (avance sur titres) via mon contrat d'assurance vie Spirica pour 40.000 EUR, sur 3 ans renouvelable 2 fois (soit 9 ans au total).

- Remboursement en cash de 15.000 EUR

Le produit net de la vente de 100.000 EUR (115.000 - 15.000) sera placé prochainement sur un compte titres (affaire à suivre!)

samedi, janvier 30 2021

Bilan immobilier 2020

Voici le bilan, médiocre, de mon parc immobilier pour l'année 2020.

Si en 2019 le cash-flow négatif n'était "que" de 2.814 EUR, en 2020 j'ai brulé 3.792 EUR (aie ça pique).

Je distingue les investissements par zone géographique, on commence par le bon:

1° Tourcoing

Pour mémoire, j'y ai acheté en même temps, deux appartements, au 1ier étage d'une petite copropriété (dont je suis d'ailleurs le syndic bénévole), en 2018, pour 133.000 EUR tout compris.

En 2020 voici le bilan:

Encaissements: 13.392 EUR

Décaissements: 13.536 EUR

Cash-flow 2020: -144 EUR

Franchement, pas mécontent du résultat, même avec un changement de locataire en 2020, le cash-flow est proche de zéro! Excellent!

Dans le détail des décaissements:

- 7.639 EUR de remboursements de prêts (à ce propos, je suis passé d'une mensualité de 660e à 604e en passant la durée de 20 à 22 ans).

- 1.595 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 1.424 EUR de frais d'agence (gestion et honoraires visites)

- 973 EUR de charges de copro (syndic bénévole, c'est moi!)

- 824 EUR de petits travaux (WC, changement plaques de cuisson)

- 657 EUR de comptable

- 424 EUR d'assurances (1 assurance loyer impayé et 2 assurances propriétaire non occupant)

2° Lille

Là je ne suis pas fier du tout...

Pour rappel, un appartement acheté en 2015, 100.000 EUR, prêt sur 17 ans (initialement 16 ans).

Un autre acheté dans le même immeuble, en 2018 pour 85.000 EUR, prêt sur 20 ans initialement, maintenant 22 ans.

Encaissements: 10.882 EUR (bon, 2 mois de vacances, merci le COVID!)

Décaissements: 14.020 EUR

Cash-flow 2020: -3.128 EUR

Dans le détail des décaissements:

- 10.377 EUR de remboursements de prêts (j'ai également passé un prêt de 20 à 22 ans)

- 1.302 EUR de charges de copropriété

- 792 EUR de taxes (taxe foncière et CFE)

- 734 EUR de frais d'agence

- 657 EUR de comptable

- 158 EUR d'assurances (PNO)

Commentaires:

- OK la vacance fait mal (2 mois sur 1 ans c'est énorme, et le COVID est clairement en cause, sur Lille normalement c'est 15j maxi)

- J'hésite à stopper l'assurance loyer impayé, souscrite sur 1 appartement à Tourcoing

- Clairement, le fait d'avoir souscrit un prêt pour le premier appartement à Lille sur 16 ans au lieu de 20 ans pénalise le cash-flow, mais pour le moment je suis à l'aise avec cette situation.

- Je vais faire estimer l'appartement de 25m2 à Lille acheté 100.000 EUR, a priori les prix montent un peu en ce moment, il faut être opportuniste.

dimanche, janvier 3 2021

Mon patrimoine Décembre 2020

Je profite de cette fin d'année pour faire un point sur mon patrimoine au 31/12/2020 (brrr ça fait un peu comptable mais bon):

On commence par les actifs:

actif 311220

Puis par les passifs et le montant de l'actif net:

passif 311220

Dans les grandes lignes, 2020 n'a pas été une super année puisque l'actif net s'élevait à 319k fin 2019. L'immobilier continue de grossir en valeur nette, mais j'ai pris un plomb sur le portefeuille boursier qui désormais s'élève à 215k, soit 40k de moins que les versements (ça pique):

portefeuille décembre 2020

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