Vivre en dessous de ses moyens

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vendredi, février 28 2020

Les foncières cotées faut-il les loger sur un contrat d'assurance vie ?

Si on utilise un compte titre ordinaire (CTO), la flat-tax s'appliquera sur les dividendes perçus. Par exemple, pour 1.000 EUR brut de dividendes on va percevoir 700 EUR net (le taux de flat-tax est actuellement de 30%).

Si on loge ses actions sur un contrat d'assurance vie, on peut différer une partie de l'imposition, en versant en contrepartie des frais à l'assureur.

Voici un exemple concret:

J'achète 100 actions Klépierre au prix unitaire de 30 EUR, soit un ordre à 3.000 EUR.

Si je les loge sur un compte titres Boursorama, je vais payer 3.000 EUR + les frais de courtage de l'ordre de 14.4 EUR (0.48%) et c'est tout (pas de frais de garde). Tous ans je vais percevoir un dividende amputé de 30%. Actuellement le dividende est de 2.20 EUR / action soit 220 EUR brut, 154 EUR net.

Si je les loge sur un contrat d'assurance vie, comme Spirica par exemple, je vais payer 0.6% à l'achat soit 18 EUR (déduit de valeur de l'investissement).

Tous les ans je vais percevoir le dividende brut de 220 EUR. Cependant sur la totalité de mon investissement, c'est à dire 3.220 (3.000 + 220) je vais payer tous les ans 0.5% de frais de gestion soit 16.1 EUR.

Si je ne retire pas la somme je me retrouve au bout d'un an avec: - 3.154 EUR sur mon compte titres Boursorama - 3.185 EUR sur mon contrat d'assurance vie

Si je retire cette somme:

- je ne paie pas plus d'impôt sur mon compte titres car j'ai déjà payé la flat-tax - je paie uniquement les prélèvements sociaux (sous réserve de l'abattement prévu) sur la part du rachat intégrant une plus-value, dans ce cas précis la plus-value ne représentant que 6% du retrait (185/3.185) je ne paie que 185 x 17.2% x 6% = 1.85 EUR.

lundi, février 17 2020

Unibail-Rodamco-Westfield une foncière cotée de poid en Europe

Cette société est valorisée 17.5 milliards d'euros ce jour, et détient essentiellement des centres commerciaux aux Etats-Unis et en Europe.

son dernier ANR connu est de 216,10 EUR, son dernier RNRPAA connu est dans une fourchette comprise entre 12,10 à 12,30 EUR / action. Le dividende attendu est de 10.80 EUR / action, ce qui représente environ 88% du RNRPAA.

Le cours de bourse est actuellement de 126.60 EUR, on peut en déduire que c'est plutôt une bonne opportunité d'achat car le cours de l'action présente une décote sur l'ANR de l'ordre de 40% (126.60 / 216.10). Il faut cependant surveiller l'actualité de la foncière, notamment la récente fusion avec Westfield qui peut entrainer un certain nombre d'incertitude (notamment sur la solidité des centres commerciaux aux Etats-Unis).

Les foncières cotées

Une société foncière est une société commerciale dont l'objet est la gestion et la constitution d'un patrimoine immobilier.

Il existe différentes natures d'investissements immobiliers, les principales sont les commerces, les bureaux, les entrepôts, les biens à usage d'habitation.

Cet article traite uniquement de ces sociétés si elles sont cotées en bourse (actions), vous pourrez retrouver un article dédié au non coté plus tard sur ce blog.

J'ai découvert l'intérêt de ce type de société que très récemment, la principale raison est qu'actuellement, en tout cas en France, il n'est pas possible d'emprunter pour financier l'acquisition d'actions de foncières cotées en bourse, je reviendrais sur ce point un peu plus tard dans cet article.

Le principal objectif d'une foncière cotée est de maximiser l'effet de levier, c'est à dire de s'endetter pour acquérir ou faire construire de l'immobilier. Aujourd'hui par exemple les taux sont très bas, la foncière Klépierre a emprunté en 2019 600 millions d'euros au taux de 0.625% sur 11 ans.

Si ces foncières ont le statut de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) elles bénéficient alors de la transparence fiscale, c'est à dire qu'elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés, par contre ses actionnaires sont imposés sur les revenus distribués.

La condition est de distribuer les bénéfices provenant de la location des immeubles à hauteur de 85% minimum.

Bien évidemment les actions de ces sociétés ne peuvent être logées sur un PEA, on ne peut avoir l'argent du beurre, il y a bien quelqu'un qui paie de l'impôt sur les locations in fine.

Il y a tout de même quelques foncières n'ayant pas le statut de SIIC, qui sont cotées en bourse et par la même occasion accessibles sur PEA, comme CBO Territoria par exemple.

Il existe plusieurs moyens pour évaluer l'opportunité d'investir dans une foncière cotée:

- son ANR, ou actif net réévalué: on prend en compte la valeur de l'immobilier détenu par la société, on rajoute sa trésorerie et les dettes pour obtenir la valeur de son actif net.

- les flux de trésorerie disponibles: en gros quelle est la génération de cash liée à l'activité de la foncière sans tenir compte de la maintenance des immeubles

Voici quelques exemples:

URW (Unibail-Rodamco-Westfield)

lundi, février 10 2020

Finances personnelles, pourquoi il est fondamental de surveiller ses dépenses

Je ne vais pas revenir sur les différentes économies qu'il est facile à mettre en place pour optimiser ses dépenses (renégociation des assurances, forfait mobile etc).

L'objectif de ce message est la transparence.

Les revenus

Là c'est simple, je touche 2.900 EUR net de prélèvement à la source de salaire tous les mois et environ 2.000 EUR de loyers. Je sépare bien les deux, le salaire permet de financer mes dépenses personnelles, les loyers financent mes investissements (en tout cas une très grande partie).

Les dépenses

Les choses se compliquent un peu, sur mon salaire je dépense environ tous les mois:

- 1.400 EUR pour les dépenses de "fonctionnement" c'est à dire la voiture (17%), l'alimentation (25%), l'habitation (22%, hors prêt de la maison), les enfants (13%) et les loisirs et autres (23%)

- 875 EUR pour le prêt de la maison

- 200 EUR pour financer les appartements (cash-flow consolidé négatif)

- 100 EUR d'épargne pour les enfants

Il reste environ 325 EUR pour épargner (travaux ou vacances) et pour des dépenses très personnelles (vêtements, cadeaux etc). Je touche un 13ième mois qui finance les vacances, et également des primes, qui sont automatiquement investies en actions de mon employeur.

Dans l'ensemble je n'ai pas le sentiment de manquer de quoi que ce soit et j'ai conscience que ce "train de vie" est très confortable. Nul besoin pour moi de gagner plus, je peux même éventuellement me permettre de négocier un 90%.

J'ai atteint les 1.000 EUR de revenus passifs, j'ai hâte d'atteindre les 2.000 EUR, si tout va bien c'est pour 2026.

mardi, janvier 28 2020

Investissement locatif et l'importance de générer le moins de cash flow négatif possible

Je fais un retour rapide sur l'année 2019 et notamment sur mes investissements locatifs.

Pour rappel il s'agit de 4 appartements, deux situés dans un immeuble en plein centre de Lille et deux autres situés à Tourcoing proche du métro.

Sur l'année, j'ai encaissé net de frais de gestion et des travaux d'entretien la somme de 22.114 EUR.

Au niveau des autres flux de trésorerie négatifs voici le détail pour -24.928 EUR:

- 2.192 EUR de taxe foncière

- 3.200 EUR de charges de copropriété (dont 1.119 EUR de travaux exceptionnels effectués à Lille c'est la vie...)

- 660 EUR de comptabilité

- 18.876 EUR de remboursements d'emprunts

- 0 EUR d'impôt sur le revenu

Au final les 4 appartements m'auront couté 2.814 EUR, pour un capital crée de 18.876 EUR soit un levier de 6.7 EUR crée pour 1 EUR dépensé.

Pas trop mal même si je suis un peu déçu par les biens à Lille qui génèrent le cash-flow négatif.

Une partie s'explique par un prêt sur 16 ans (au lieu de 20 ans sur les autres biens) qui finance le premier appartement à Lille mais aussi par les lourdes charges de copropriété ainsi q'une rentabilité brute initiale faible (6% vs 10% à Tourcoing).

A l'avenir je vais augmenter un peu les loyers, j'ai un peu de marge.

ps: Je suis en régime LMNP, et à ce stade le résultat comptable est fortement négatif et reportable 10 ans, je ne paierai donc pas d'impôt avant au moins 5 ans.

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